Adjudicação compulsória: entenda essa ação na prática!

Ação de adjudicação compulsória e a transferência de bens imóveis

A ação de adjudicação compulsória é voltada a executar a transferência obrigatória de um bem imóvel, desde que cumpridas certas condições. Na sentença da ação, é obtida a carta de adjudicação, que substitui a lavratura de uma escritura definitiva do bem em questão.

A adjudicação compulsória não é a única situação em que o advogado se depara com o termo “obrigatório”. Se você trabalha com ações de Direito Previdenciário, precisa conhecer quando ocorre a aposentadoria compulsória.

Nesse post, você vai entender melhor como e quando a ação de adjudicação compulsória é movida. Confira!

1. Promessa de compra e venda

Antes de abordar a ação de adjudicação compulsória, é necessário conhecer melhor um conceito bem próprio do universo das transações com bens imóveis. Trata-se da promessa de compra e venda, que está prevista nos artigos 462 a 466 do Código Civil.

Mais conhecida como compromisso de compra e venda, trata-se, como o nome indica, de um compromisso entre as partes que pretendem realizar a transação. Também pode ser considerado, conforme disposto na legislação, um “contrato preliminar” ao efetivo contrato de compra e venda de imóvel.

Embora não seja obrigatório, ele é muito comum. Seu objetivo é proporcionar mais segurança às partes em relação aos termos acordados na negociação, considerando que, no tempo necessário para organizar a documentação e assinar o contrato de compra e venda, poderiam haver alterações que colocariam o negócio em risco.



2. Adjudicação compulsória e requisitos

A ação de adjudicação compulsória, compreendida como uma remédio processual, já era prevista no Decreto Lei nº 58/1937 e na nº Lei 6.766/79. Todavia, o Código Civil de 2002 trouxe novas previsões ao instituto. Assim, as circunstâncias em que cabe a ação estão previstas nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil. Nesses artigos, a legislação brasileira estipula dois critérios para formação de um direito real relativo ao imóvel:

  • Que seja firmada uma promessa de compra e venda de bem imóvel, quer por meio de um instrumento público ou particular;
  • Que não haja pactuação entre as partes de um arrependimento em relação à promessa.

A lei também estipula um terceiro critério: que registre-se a promessa em Cartório de Registro de Imóveis. Contudo, a súmula 239 do STJ revisou essa determinação, de modo que “o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”.

Desse modo, segundo Fabio Ulhoa Coelho [1]:

O promitente comprador tem o direito à aquisição do imóvel objeto de compromisso de compra e venda, após pagar todas as prestações nele previstas. Embora as normas específicas de direito real condicionem a aquisição compulsória pelo promitente comprador ao registro do instrumento no Registro de Imóveis e à inexistência de cláusula de arrependimento (CC, arts. 1.417 e 1.418), a regra geral de execução específica das obrigações inadimplidas (art. 475) garante-lhe igual prerrogativa mesmo na ausência de tais condições, quando demandar o promitente vendedor.

Uma vez formado o direito real, então, seu titular pode exigir a outorga da escritura definitiva. Finalmente, se a escritura não for outorgada, é a hora de entrar com uma ação de adjudicação compulsória, que vai garantir ao titular do direito real a passagem do bem imóvel para seu nome.

adjudicação compulsória

3. Adjudicação compulsória: casos práticos

Na prática, alguns dos casos que ensejam a ação de adjudicação compulsória são:

  • Se o vendedor recusar-se a providenciar lavratura da escritura transferindo o imóvel, mesmo diante do cumprimento da contra-prestação pelo comprador;
  • Se o vendedor falecer sem realizar a outorga da escritura definitiva;
  • Se o vendedor não puder ser localizado para realizar a outorga;
  • Se o comprador, mesmo tendo realizado a aquisição do bem, não cooperar para a lavratura da escritura, causando transtornos ao vendedor, pois este permanece sendo responsável pelo imóvel (por exemplo, em relação às obrigações tributárias) enquanto sua propriedade não for formalmente transferida.

Observe que, na prática, tanto comprador quanto vendedor detém o direito real relativo ao bem imóvel. Em outras palavras, ambos podem entrar com ação de adjudicação compulsória. Isso se os seus interesses na compra e venda estiverem ameaçados.

Em geral, quando um lado coloca obstáculos para a lavratura da escritura, é porque está violando o princípio da boa-fé.

4. Adjudicação compulsória: competência

Não são incomuns ações que levantam possíveis conflitos de competência na ação de adjudicação compulsória. Dos julgados realizados em vários Tribunais de Justiça estaduais, pode-se depreender que o entendimento é de que a competência pertence ao Juízo da Vara Cível.

Veja alguns Juízos que não são considerados competentes para julgar ação de adjudicação compulsória:

  • Juízo da Vara de Registro Público, pois o objeto da ação é o direito real ao bem imóvel, e não o seu registro;
  • Juízo da Vara de Sucessões, pois a ação abarca somente de maneira indireta questões relativas ao Direito Sucessório.

5. Adjudicação compulsória: prazo prescricional

Em 2015, a 4ª Turma do STJ deu provimento a Recurso Especial. Foi votado por unanimidade para que a ação de adjudicação compulsória seja considerada imprescritível e não sujeita a prazo decadencial. Essa decisão foi tomada em vista da ausência de previsão legal sobre o assunto. E este permanece o entendimento do Superior Tribunal, conforme acórdão em Agravo Interno de 2018:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. ATO NULO QUE NÃO SOFRE COM OS EFEITOS DA PRESCRIÇÃO. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
1. Segunda a jurisprudência desta Corte, “tratando-se de direito potestativo, sujeito a prazo decadencial, para cujo exercício a lei não previu prazo especial, prevalece a regra geral da inesgotabilidade ou da perpetuidade, segundo a qual os direitos não se extinguem pelo não uso. Assim, à míngua de previsão legal, o pedido de adjudicação compulsória, quando preenchidos os requisitos da medida, poderá ser realizado a qualquer tempo” (REsp n. 1.216.568/MG, Relator o Ministro Luis Felipe Salomão, DJe 29/9/2015). Incidência da Súmula n. 83/STJ.
2. Agravo interno desprovido.
(AgInt no AREsp 1181960/GO, rel, Min. MARCO AURÉLIO BELLIZZE, 3ª TURMA, julgado em 247/04/2018, publicado em 03/05/2018)

A adjudicação compulsória é, portanto, imprescritível depois de dar início à ação. Todavia, o advogado está sujeito aos prazos previstos no Novo CPC para cada rito do processo. Você precisa ficar atento para não prejudicar seu cliente com atrasos.

6. Formalização

Uma vez que o juiz profira sentença em favor do requerente da ação de adjudicação compulsória, fará também a lavratura e assinatura da carta de adjudicação. Essa carta, então, deve ser levada ao Cartório de Registro de Imóveis. Lá dará andamento aos procedimentos para outorga da escritura pública definitiva.

7. Adjudicação compulsória ou usucapião

Existe muita dúvida em relação a qual ação deve ser movida: ação de adjudicação compulsória ou usucapião. Se ambas forem possíveis (isto é, se o requerente cumprir os requisitos necessários para ter direito a mover qualquer uma das duas ações), ele deve considerar os seguintes fatores para decidir em qual delas fundamentar seu pedido legal:

  • A ação de usucapião é mais demorada e burocrática. Entretanto, é necessário comprovar apenas a existência de área usucapível, a vontade de ser dono e o lapso temporal transcorrido;
  • A ação de adjudicação compulsória é mais rápida. Todavia, é necessário comprovar a aquisição do bem imóvel. Isso pode ser difícil se o requerente não tiver em ordem toda a documentação de compra e venda.

Cabe conferir, ainda, as regras gerais da adjudicação no Novo CPC, pois é vislumbrada como a maneira favorável de expropriação.

Por fim, é tarefa do advogado aconselhar seu cliente em relação à alternativa mais vantajosa, considerando todos os aspectos do caso prático.

Também existem situações em que é possível recorrer a um procedimento administrativo para obter o direito de propriedade por usucapião. O advogado também precisa conhecer esse procedimento extrajudicial para orientar seus clientes!

[1] COELHO, Fabio Ulhoa. Curso de direito civil: direito das coisas, direito autoral. 4. ed. São Paulo: Saraiva, 2012.

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61 Comentários

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    Só um advogado que pode entrar com o processo de Adjudicação compusoria? Ou a parte pode fazer o pedido ao juiz?

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      Boa tarde, Aluísia!
      A adjudicação compulsória depende de representação de advogado, uma vez que não pode ser ajuizada no Juizado Especial Cível (em que a parte poderia ajuizar ação sem representação de advogado), em razão da forma especial de tramitação, prevista já no Decreto-Lei 58/1937, como posterior previsão no Código Civil de 2002.

      Espero ter auxiliado!

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      Olá, Gilberto!
      A carta de adjudicação é um dos intrumentos que formalizam a adjudicação, segundo o art. 877 do Novo CPC. Ou seja, ela formaliza a transferência de uma propriedade por vias judiciais. Uma vez que a ela seja formalizada, portanto, entendo que não haveria impossibilidade na transferência do objeto da carta de adjudicação a terceiros.

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    No caso de falecimento do vendedor e encerramento do inventário sem que o imóvel tenha sido arrolado – se permanecer em nome do falecido – quem aparecerá como réu na ação?

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      Bom dia, Aline!

      Entendo que os sucessores do vendedor deverão integrar o polo passivo da ação, uma vez que o bem permanece em nome do falecido e, não fosse objeto de adjudicação compulsória, deveria ser objeto de sobrepartilha. Todavia, há decisões no sentido de que não é necessário abrir a sobrepartilha no caso da adjudicação, pois, sendo o bem objeto de transferência de direito real passível de ser adjudicado, já deixou o patrimônio do vendedor e integrou o patrimônio do comprador, ainda que não tenha sido registrada a transferência – o que se fará através da adjudicação.

      Nesse sentido:

      CIVIL E PROCESSO. CESSÃO DE DIREITOS. CEDENTE. FALECIMENTO. TRANSFERÊNCIA. TEORIA DA CAUSA MADURA. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CABIMENTO.

      1. Nos casos de extinção do processo sem julgamento do mérito e estando a lide apta para o julgamento, aplica-se a teoria da causa madura (art. 515, §3º, do CPC).

      2. Os artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil estabelecem que o promitente comprador possui direito real à aquisição do imóvel, objeto de contrato de promessa de compra e venda público ou particular, sem cláusula de arrependimento, registrada no cartório competente, cuja outorga da escritura definitiva pode ser exigida do promitente vendedor, de terceiros ou de quem esse direito foi concedido, e, no caso de recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

      3. Na hipótese, o cedente faleceu antes da transferência definitiva do imóvel, situação excepcional, que autoriza a adjudicação do bem, ante a ausência de notícias sobre impugnação do negócio jurídico, sob pena de enriquecimento sem causa dos herdeiros.

      4. Desnecessária a abertura de sobrepartilha, uma vez que o óbito ocorreu após a cessão de direitos, ou seja, o bem objeto da lide já não mais integrava a esfera patrimonial do falecido.

      5. Recurso conhecido e provido. Ação de adjudicação compulsória julgada procedente.

      (TJ-DF, 3ª Turma Cível, Apelação Cível 20140310081090, Rel. Maria de Lourdes Abreu, julgado em 17/03/2016, publicado em 15/04/2016).

      Espero ter auxiliado!

      Abraços

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    Ola! Obrigado pelo conteúdo! Fiquei com uma duvida…
    No caso de se achar o antigo proprietário do imovel(que consta no registro de imoveis) e ele se recusar ou pedir dinheiro em troca para realizar a transferencia do imovel para o nome do atual “dono” tenho o direito de pedi a ajudicaçao compulsoria?
    No meu caso estamos num inventario com 2 herdeiros em concordancia de vender o imovel para custear o processo de inventario, porem nossa mae havia comprado a casa em contrato de compra e venda e uma procuraçao do vendedor.
    O documento de compra e venda perdeu-se e agora so temos essa procuraçao.
    O juiz pode autorizar a venda do imovel mesmo ele não tendo escritura em nome da mãe falecida?
    Podemos vender o imovel atraves de uma cessão de direitos em nome do comprador?
    Desculpa o texto longo. Desde ja agradeço pela atençao!

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      Boa tarde, Dieny.

      Tendo sido cumprida a parte do comprador, este teria direito a entrar com pedido de adjudicação compulsória. No que concerne ao caso concreto, seria necessário analisar as condições do inventário e o contexto do contrato. Contudo, nós do SAJ ADV – Software Jurídico não fornecemos consultoria jurídica, inclusive em atendimento a normas da OAB. O ideal seria entrar em contato com um advogado especializado em sucessões que lhe indicasse o adequado caminho a seguir na demanda.

      Abraços

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    Olá, supomos que o o comprador adquiriu um bem imóvel pagando à vista os direitos do vendedor, se comprometendo, entretanto, a pagar as parcelas do financiamento em nome deste, todavia, antes da quitação do financiamento que recai sobre o bem, o vendedor vem a óbito, é cabível ainda assim a adjudicação compulsória em face dos herdeiros posto que o bem ainda não foi quitado?

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    No caso do vendedor de um imóvel, que ainda não tem a escritura do imóvel em seu nome, pois a mesma encontra-se em nome da construtora, ter apenas a posse do bem (e determinação judicial para que a construtora transfira a propriedade) vendê-lo a terceiro (com transferência da posse, contrato de compra e venda e quitação do preço, sem cláusula de arrependimento), esse terceira poderá entrar com adjudicação do imóvel? Nesse caso contra o promitente vendedor ou contra a construtora?

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      Boa tarde, Danilo.

      Pela análise da jurisprudência do STJ e de outros tribunais, entendo que o terceiro de boa-fé poderia entrar com adjudicação contra a construtora. E que, caso fosse contra o promitente vendedor, haveria um litisconsórcio necessário. Nesse sentido, o STJ decidiu em 2017:

      “PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CESSÃO DE DIREITOS. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. SÚMULA 239/STJ. REEXAME DOS CONTRATOS FIRMADOS E DO CONTEXTO FÁTICO-PROBATÓRIO. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 282/STF.
      1. Hipótese em que o Tribunal local consignou (fl. 172, e-STJ): “Diante da cessão de direitos oriundos de promessa de compra e venda, os cessionários podem exigir do promitente vendedor – já quitado o preço – a outorga da escritura definitiva. Trata-se de exigir cumprimento de obrigação de fazer, e não há necessidade de registro da cadeia de cessões, imponível apenas a quem quer o efeito real da promessa e posteriores cessões. Como não há terceiro afetado, e já passadas décadas desde a promessa, a cessionária faz jus à adjudicação do imóvel em seu favor (súmula n º 239 do STJ)”.
      2. O STJ possui jurisprudência de que na “ação de adjudicação compulsória não é necessária a participação dos cedentes como litisconsortes, sendo o promitente vendedor parte legítima para figurar no pólo passiva da demanda” (AgRg no Ag 1.120.674/RJ, Rel.
      Ministro Sidnei Beneti, Terceira Turma, DJe 13.5.2009).
      3. O entendimento adotado pelo Tribunal de origem, ou seja, de que a falta de registro do instrumento particular de promessa de compra e venda não impede a propositura de ação de adjudicação compulsória, está em sintonia com a orientação jurisprudencial do STJ, consolidada na Súmula 239/STJ. 4. Além disso, para modificar o entendimento firmado no acórdão recorrido, seria necessário exceder as razões colacionadas no acórdão vergastado, o que demanda incursão no contexto fático-probatório dos autos, bem como examinar os contratos firmados, o que é impossível no Recurso Especial, ante os óbices contidos nas Súmulas 5 e 7 do STJ. 5. Finalmente, ainda que se afastassem tais óbices, não se pode conhecer da irresignação contra a ofensa aos arts. 195 e 237 da Lei 6.015/1973 e aos arts. 4º, § 4º, e 20 do Decreto 55.738/1965, uma vez que os mencionados dispositivos legais não foram analisados pela instância de origem.
      Ausente, portanto, o indispensável requisito do prequestionamento, o que atrai, por analogia, o óbice da Súmula 282/STF.
      6. Recurso Especial parcialmente conhecido e, nessa parte, não provido.
      (REsp 1698807/RJ, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 21/11/2017, DJe 19/12/2017)”.

      Espero ter auxiliado. Abraços!

      Responder
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    Olá Dra., bom dia? meu nome é Iracy sou advogada iniciante na carreira.

    A respeito da adjudicação, eu comprei um imóvel de um herdeiro e foi feito na época uma cessão de diretos em cartório onde todos os herdeiros assinaram. Havia um inventário, mas esse sumiu, pois tentei de todas as maneiras acha-lo mas não consegui. Quero entra com uma ação de adjudicação, como posso proceder neste caso?
    desde já agradeço

    Responder
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    O que fazer se um imóvel de um falecido não entrou no inventário e não possui escritura?
    O herdeiro tem que entrar com a adjudicação?
    Obrigada.

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    Olá! Qual seria a média de honorários que o advogado(a) cobra para a propositura de uma AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA? A adquirente possui contrato de compra e venda devidamente quitado, porém o proprietário nega-se a passar a ESCRITURA “de graça”, sendo que no contrato de compra e venda estava prevista que a CONSTRUTORA (que efetivamente vendeu o imóvel para adquirente) deveria realizar a ESCRITURA PÚBLICA após o pagamento integral, oque já ocorreu há mais de 15 anos.

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      Bom dia, Erick.

      Os valores médios dos honorários variam conforme as OABs estaduais. E como as variações podem ser bastante, é difícil indicar uma média. Em alguns estados, contudo, varia de R$ 2.000,00 a R$ 3.000,00 reais.

      Você pode acessar a nossa tabela de honorários da OAB, com a tabela de honorários de todos os estados da Federação, no link abaixo:

      https://materiais.sajadv.com.br/honorarios-2019

      Abraços!

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    Como fica o imóvel adquirido a vista através de cessão de direito, pode-se utilizar da ação de adjudicação compulsória?

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    1. Avatar

      Oi, Barbara, bom dia.

      A princípio, se foi firmado contrato de cessão de direitos e o imóvel foi quitado, poder-se-ia entrar com ação de adjudicação compulsória para transferência do imóvel.

      Abraços!

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    boa tarde Dra! 36 anos atrás meu pai comprou o terreno onde moramos até hoje mas na época não formalizou nada por cartório e por isso não temos a escritura. O antigo proprietário já faleceu mas eu tenho o contato da filha e netos dele que estão dispostos a ajudar para que eu possa resolver a situação. Nesse caso como posso proceder para conseguir a escritura?

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      Oi, Rafael, tudo bem?

      Pelo que você me relatou, os herdeiros poderiam assinar a escritura. No entanto, não sendo possível a assinatura dos herdeiros (caso haja outros além da filha dele), é possível entrar com um pedido de adjudicação compulsória. Sugiro consultar um advogado especializado que possa analisar melhor as condições do caso.

      Abraços!

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  11. Avatar

    Parabéns pelo artigo. Muito bem escrito e extremamente claro.

    Responder
  12. Avatar

    Olá Dra boa noite
    Sou corretor de imóveis ,tenho aqui um caso em que a loteadora
    Vendeu o imóvel em 1986 ,no contrato está escrito quitado , mais a lotidora sinaliza que tem dívida e se nega a ortogar a escritura está agora cobrando 40.000 para a assinatura da escritura mais o imóvel já está sobre a minha posse a bastante tempo , e mesmo se ouvesee alguma dúvida acho que já estaria prescrita, será que consigo fazer esta adjudicação.

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    Bom dia, Dr.ª Athena,
    Tenho um contrato de compra e venda registrado em títulos e documentos e todas as notas promissórias pagas e resgatadas também registradas em títulos e documentos. No caso, ambos promitentes, vendedor e comprador, faleceram. Representando o espólio do promitente comprador e havendo em curso inventário do promitente vendedor, com o imóvel no rol, havendo acordo entre o meu representado e os herdeiros do vendedor, qual o melhor caminho? Adjudicação compulsória no cível e habilitação no inventário como 3ºinteressado? Ou pedido de adjudicação no petitório de habilitação? Ainda vislumbro desjudicializar o inventário e resolver no extrajudicial, adicionando o espólio do comprador para adjudicação na mesma escritura, pois descobri que o inventário já corre há 6anos, sem muito avanço. Qual sua valiosa opinião?

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    1. Avatar

      Bom dia, Dr. Hugo, tudo bem?

      Refleti bastante sobre a pergunta, e a verdade é que tudo depende da jurisprudência do tribunal competente. Num primeiro momento, em minha humilde opinião, sugeriria que entrasse com o pedido de adjudicação, com habilitação e informação no inventário, por conta da agilidade da discussão. No entanto, encontrei decisões que discutiam justamente a necessidade de o pedido de adjudicação ser realizado nos autos do inventário. Embora o inventário não obste a adjudicação e se possa discutir em grau recursal decisão em contrário, pode ser interessante ver o histórico de entendimento do juízo para sopesar os dispêndios que uma eventual negativa da adjudicação em autos próprios causaria.

      Abraços!

      Responder
  14. Avatar

    Meu caso concreto: Imovel vendido por contrato de compra e venda, quitado e sem cláusula de arrependimento.

    Vendedora: Mãe, porém o CRI imóvel em nome da mãe e de dois filhos, resultado de partilha pelo falecimento do marido da vendedora. OS DOIS FILHOS NÃO CONSTAM NO CONTRATO DE C/V

    Há desavença para outorga da escritura, já que a mãe recebeu integralmente o valor, pagou a parte dos filhos mas esses filhos não querem assinar a escritura, querendo mais dinheiro.

    Enfim, a mãe ( vendedora ) quer outorgar escritura e os dois filhos não assinam.

    PERGUNTO: Pode mãe e comprador serem autores na ação de adjudicação compulsória entrando contra os dois filhos resistentes ?

    Muito Obrigado

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    1. Avatar

      Bom dia, Guilherme, tudo bem?

      Em minha opinião, a mãe não teria interesse ou legitimidade para atuar no polo ativo da demanda, uma vez que o objeto da adjudicação é a transferência do bem imóvel para o nome do autor. Acredito que ela deveria entrar como ré junto aos filhos, mas contribuir para o êxito da adjudicação. No entanto, é apenas a minha opinião.

      Abraços

      Responder
  15. Avatar

    Dra. Athena, bom dia!!
    Comprei um imovel (contrato de gaveta) em 2005, em 2009 qdo. fui ao vendedor para transferir a propriedade para meu nome junto ao cartorio, este disse que tinha sido enganado e não quiz, em seguida entrou com uma ação de anulação deste contrato de venda, em 2015 após perder em 2a. instância, por falta de motivos óbvios para anulação, ele se dirigi ao cartorio e faz a transferência para o nome de um terceiro. Este entra com uma ação de imissão de posse, para me retirar no imovel que ate este momento residia com minha familia, após análise do juiz do processo, este perde esta ação. Gostaria de saber qual melhor opção para que eu possa transferir a propriedade para meu nome, usucapião (já que passaram de 10 anos) ou Adjudicação compulsória, lembrando que no cartório consta este terceiro como proprietário e há pouco mais de 2 anos. Obrigado.

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    1. Avatar

      Bom dia, Marcelo.

      Não posso prestar consultoria jurídica, por conta de normas da OAB, de modo que sugiro procurar um advogado para lhe orientar. Como o post fala, as duas ações são possíveis. No entanto, é preciso verificar que a usucapião exige posse mansa, pacífica e ininterrupta (ou seja, sem interrupções e sem oposição à posse). Nesse sentido, pode ser que o juízo considere que as ações do vendedor e do terceiro afastem a posse mansa e pacífica, pois se opuseram a ela. Além disso é mais demorada, embora seja mais fácil de ser provada. A adjudicação compulsória é mais rápida, mas precisa das documentações certas. Portanto, ressalto, é importante procurar um advogado que analise os fatos concretos para orientá-lo quanto ao procedimento mais seguro.

      Abraços

      Responder
      1. Avatar

        Dra. Athena, muito obrigado pelo esclarecimento e retorno.
        Abraços

        Responder
  16. Avatar

    Como proceder c um imóvel q a proprietária faleceu deixando um herdeira. Existe apenas um contrato de compra e venda q não está registrado. Tenho comprador, mas a antiga proprietária exije q se faca o inventário. O cartório não faz inventário, pois o contrato de compra e venda não está registrado. Como proceder p vender, f já que o comprador se propôs a pagar todas as contas atrasadas.

    Responder
    1. Avatar

      Oi, Bernadete, tudo bem?

      Talvez seja possível entrar com um pedido de adjudicação compulsória. No entanto, por conta de normas da OAB, nós, do SAJ ADV, não podemos oferecer consultoria jurídica, de modo que recomendo o contato com algum advogado especialista.

      Abraços

      Responder
  17. Avatar

    Um casal agora divorciado possuía um imóvel financiado diretamente com uma imobiliária. Durante a audiência de conciliação eles firmaram um acordo para que a mulher ficasse com o imóvel e se responsabilizasse pela dívida. A sentença já foi proferida. Acontece que agora o homem se diz arrependido do acordo e se recusa a assinar o termo aditivo de seção de direitos sobre o imóvel emitido pela imobiliária. Seria este um caso onde caiba a ação de adjudicação compulsória ou, com base na sentença do processo de divórcio e divisão de bens, a imobiliária tem autonomia para realizar a transferência dos direitos do imóvel?

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    1. Avatar

      Oi, Antônio, tudo bem?

      Em minha opinião, não se trata exatamente de uma causa de adjudicação compulsória, porquanto o problema não é com a imobiliária e a transmissão da propriedade. Talvez uma execução do título judicial fosse suficiente à causa. No entanto, nunca pesquisei sobre caso semelhante, de modo que é difícil oferecer uma respostas mais certeira.

      Abraços

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  18. Avatar

    ola Athena Bastos excelente materia parabens
    Somos 3 irmaos. herdamos uma casa dos nossos pais que faleceram ha muito tempo, na area urbana sp, e temos um comprador .
    Temos contrato de compra e venda (em nome deles), registro de imoveis , matricula mas nao temos escritura definitiva somente cessao de direitos que vai ser transferida pra nos no inventario.
    Pergunto se a melhor opcao sera a acao de Adjudicacao Compulsoria pra tirar a escritura definitiva ja que a companhia vendedora foi extinta nos anos 80.
    Ou podemos transferir a Cessao de direitos direto para o comprador , apos finalizar o inventario ????
    OBRIGADO abcs

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      Oi, Joaquim, tudo bem?

      Em relação aos herdeiros, creio que a adjudicação compulsória seria cabível. Quanto à cessão ao comprador, sugiro consultar um advogado da área para orientá-lo melhor, pois demanda melhor análise do caso concreto e, por normas da OAB não posso oferecer consultoria jurídica.

      Abraços

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  19. Avatar

    Bom dia!

    Excelente artigo, completo e explicativo.
    Gostaria de tirar uma dúvida:

    Temos uma ação de Adjudicação Compulsória ajuizada a mais de 5 anos e não conseguimos localizar a outra parte, no contrato de compra e venda não constam dados pessoais das partes (RG e CPF), apenas os nomes, mas como contrato de compra e venda já foi feito a mais de 50 anos, acredito que o antigo proprietário já tenha falecido.

    Qual o melhor caminho neste caso, persistir na ação de Adjudicação tentando localizar o antigo proprietário ou Usucapião?

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      Oi, Lucas, tudo bem?

      A adjudicação compulsória, embora mais rápida que a usucapião, exige mais documentação. Mesmo que o proprietário tenha falecido, a adjudicação poderia ser proposta contra o espólio. A usucapião, embora mais demorada, é mais segura de ter sucesso se os requisitos forem preenchidos. Contudo, é difícil indicar o melhor caminho sem saber os detalhes do caso concreto.

      Abraços

      Responder
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    Estou bem graças a Deus e você?

    Muito obrigado pelo retorno e simpatia.

    Sobre o caso, realmente a única dificuldade que estamos tendo é de conseguir localizar o antigo proprietário, temos um contrato de compra e venda feito na década de 60, sem constar nenhuma documentação das partes, somente nomes.

    Todas as partes do contrato já faleceram, mas o Juiz pede o CPF ou endereço das partes, essa é a dificuldade, infelizmente.

    Estou em uma mato sem cachorro kkkk

    Mais uma vez agradeço o retorno.

    Responder
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    Dra. Se não existir um contrato de compra e venda, mas um documento em que as partes doam o imóvel para a outra. É possível a adjudicação? E é possível os doadores se arrependerem e com isso a adjudicação não ocorrer?

    Grato

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      Oi, Samuel, tudo bem?

      O arrependimento da doação é exceção, mesmo em casos de ingratidão. Portanto, é preciso uma análise do caso concreto para afirmar. Em minha concepção, perfectibilizadas as condições da doação, caso existentes, seria possível. Mas eu recomendo entrar em contato com um advogado da área.

      Abraços

      Responder
  22. Avatar

    Bom dia, Dra.

    Parabéns pelo excelente artigo.

    Uma questão que me ocorre:
    O imóvel que pertencia ao casal, foi vendido via “contrato de compra e venda” pela viúva, após a morte do marido. Na ocasião o imóvel passava pelo inventário, que ainda não terminou. A viúva e o falecido tinham 02 filhos menores, mas no contrato apenas ela figurou como vendedora.

    A pergunta é: Cabe adjudicação compulsória deste imóvel em face da viúva e dos filhos herdeiros, que agora são maiores e não participaram do contrato à época?

    Desde já agradeço.

    Responder
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      Oi, Paulo, tudo bem?

      Em minha concepção, a adjudicação seria possível, mas possivelmente se discutiria a validade do negócio jurídico, porque os filhos menores deveriam figurar como vendedores representados pela sua mãe. Na prática, sabe-se que ela teria esse poder de venda (como proprietária e representante), mas se trata de uma questão formal que passa também pela verificação de que não houve prejuízos aos menores à época.

      Abraços

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        Agradeço o pronto retorno, Dra. Athena, muito obrigado.

        E parabéns pelo trabalho.

        Paulo.

        Responder
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    Parabéns dra. Excelente texto muito esclarecedor. Se puder me ajudar agradeço. Comprei um imóvel junto com meu companheiro em 2008, mas no contrato de compromisso foi colocado só o nome dele. Ele é falecido, um dos vendedores também. A viuva( também vendedora), não quer fazer o inventário do marido(vendedor morto). Posso usar essa ação em meu nome ?
    Obs: tivemos duas filhas

    Responder
    1. Avatar

      Oi, Mariene, tudo bem?

      Eu agradeço em nome da Equipe do SAJ ADV. Se reconhecida a união estável, acredito que sim, mas recomendo consultar um advogado da área que possa prestar consultoria jurídica e lhe indicar o melhor caminho.

      Abraços

      Responder
  24. Avatar

    Quais são as custas de um processo de adjudicação? É de quem é o ônus de quem comprou o imóvel ou dos herdeiros de quem vendeu e morreu antes de passar o imóvel?

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      Oi, Miguel, tudo bem?

      As custas processuais incluem os valores sobre os atos praticados no processo. O ônus é da parte vencida. Ou seja, se for provado o direito e deferido o pedido de adjudicação, cabe a quem vendeu e não transferiu. Se não for provado, cabe a quem comprou em geral.

      Espero ter ajudado.

      Abraços!

      Responder
  25. Avatar

    Dra. Athena, parabéns pelo texto e, sobretudo, pela iniciativa de compartilhar seus valorosos conhecimentos. É de pessoas assim que precisamos para um mundo melhor. Dra., tenho os comprovantes de pagamento das das prestações de um lote, a guia do ITIV assinada pelas partes, mas não tenho o contrato de compromisso de compra e venda. A Dra. Acha viável uma ação de adjudicação sem o compromisso escrito? Penso em fundamenta a ausência desse requisito na violação da Boa-fé objetiva por parte do vendedor que na época não deu a via do contrato ao comprador, e hoje não quer outorgar escritura e já vendeu o lote a terceiro. Desde já, obrigado pela gentileza.

    Responder
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      Oi, Marcos, tudo bem?

      Em primeiro lugar, agradeço pelo cumprimento. É sempre muito positivo ler comentários assim. No que concerne ao pedido de adjudicação, a prova documental escrita (ainda que não registrada em instrumento público) é um requisito formal da ação. Particularmente, a jurisprudência já é mais abrangente que o código ao permitir que a prova seja feita através de documento particular e em forma ou denominação distinta da promessa de compra e venda, de modo que não há garantias de que a ação fosse bem sucedida ausente qualquer documento. No entanto, é possível que o juiz aceite os comprovantes. Recomendo analisar a jurisprudência do tribunal antes de ingressar com a ação.

      Abraços!

      Responder
  26. Avatar

    Dra., reitero os mais sinceros agradecimentos. Que Deus continui te abençoando e iluminando.

    Responder
  27. Avatar

    Bom dia, Dra. Excelente texto, obg. Para o caso em que a adquirente, após a celebração do contrato de compra e venda, não consegue fazer a transferência do imóvel por irregularidade e demora do processo de legalização do condomínio, que ainda nem foi loteado e o terreno todo encontra-se murado e a compradora nem tem acesso? essa é a ação ou seria outra?

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      Oi, Karlúcia, tudo bem?

      Considerando as irregularidades, confesso que não sei se a adjudicação teria êxito, por causa da necessidade dos documentos comprovantes do processo de compra e venda, mas seria necessário analisar o caso concreto. Como não atuo na área, sugiro conversar com um advogado especialista que possa oferecer melhores indicações.

      Abraços

      Responder
  28. Avatar

    Maravilhoso trabalho de vcs
    Bastante esclarecedor
    Parabéns

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  29. Avatar

    Bom dia

    Meu avo comprou um imovel ha muitos anos atras. Meu avo ja faleceu e o dono tambem. Fomos ao cartorio de registro de imoveis mas estao solicitando o CPF e RG do casal falecido. Tentamos entrar em contato com a familia do vendedor sem exito. Gostaria de saber se esse seria um caso de adjudicacao compulsoria.

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    1. Avatar

      Oi, Sheila, tudo bem?

      Nós do SAJ ADV não podemos oferecer consultoria jurídica em atendimento a normas da OAB.

      Mas você pode entrar em contato com um profissional pelo cadastro nacional de advogados. Assim, você terá a análise certinha de como resolver seu caso.

      Abraço!

      Responder

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