Adjudicação compulsória: entenda essa ação na prática!

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Ação de adjudicação compulsória e a transferência de bens imóveis

A ação de adjudicação compulsória é voltada a executar a transferência obrigatória de um bem imóvel, desde que cumpridas certas condições. Na sentença da ação, é obtida a carta de adjudicação, que substitui a lavratura de uma escritura definitiva do bem em questão.

A adjudicação compulsória não é a única situação em que o advogado se depara com o termo “obrigatório”. Se você trabalha com ações de Direito Previdenciário, precisa conhecer quando ocorre a aposentadoria compulsória.

Nesse post, você vai entender melhor como e quando a ação de adjudicação compulsória é movida. Confira!



1. Promessa de compra e venda

adjudicação compulsória

Antes de abordar a ação de adjudicação compulsória, é necessário conhecer melhor um conceito bem próprio do universo das transações com bens imóveis. Trata-se da promessa de compra e venda, que está prevista nos artigos 462 a 466 do Código Civil.

Mais conhecida como compromisso de compra e venda, trata-se, como o nome indica, de um compromisso entre as partes que pretendem realizar a transação. Também pode ser considerado, conforme disposto na legislação, um “contrato preliminar” ao efetivo contrato de compra e venda de imóvel.

Embora não seja obrigatório, ele é muito comum. Seu objetivo é proporcionar mais segurança às partes em relação aos termos acordados na negociação, considerando que, no tempo necessário para organizar a documentação e assinar o contrato de compra e venda, poderiam haver alterações que colocariam o negócio em risco.

2. Adjudicação compulsória e requisitos

A ação de adjudicação compulsória, compreendida como uma remédio processual, já era prevista no Decreto Lei nº 58/1937 e na nº Lei 6.766/79. Todavia, o Código Civil de 2002 trouxe novas previsões ao instituto. Assim, as circunstâncias em que cabe a ação estão previstas nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil. Nesses artigos, a legislação brasileira estipula dois critérios para formação de um direito real relativo ao imóvel:

  • Que seja firmada uma promessa de compra e venda de bem imóvel, quer por meio de um instrumento público ou particular;
  • Que não haja pactuação entre as partes de um arrependimento em relação à promessa.

A lei também estipula um terceiro critério: que registre-se a promessa em Cartório de Registro de Imóveis. Contudo, a súmula 239 do STJ revisou essa determinação, de modo que “o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”.

Desse modo, segundo Fabio Ulhoa Coelho [1]:

O promitente comprador tem o direito à aquisição do imóvel objeto de compromisso de compra e venda, após pagar todas as prestações nele previstas. Embora as normas específicas de direito real condicionem a aquisição compulsória pelo promitente comprador ao registro do instrumento no Registro de Imóveis e à inexistência de cláusula de arrependimento (CC, arts. 1.417 e 1.418), a regra geral de execução específica das obrigações inadimplidas (art. 475) garante-lhe igual prerrogativa mesmo na ausência de tais condições, quando demandar o promitente vendedor.

Uma vez formado o direito real, então, seu titular pode exigir a outorga da escritura definitiva. Finalmente, se a escritura não for outorgada, é a hora de entrar com uma ação de adjudicação compulsória, que vai garantir ao titular do direito real a passagem do bem imóvel para seu nome.

3. Adjudicação compulsória: casos práticos

Na prática, alguns dos casos que ensejam a ação de adjudicação compulsória são:

  • Se o vendedor recusar-se a providenciar lavratura da escritura transferindo o imóvel, mesmo diante do cumprimento da contra-prestação pelo comprador;
  • Se o vendedor falecer sem realizar a outorga da escritura definitiva;
  • Se o vendedor não puder ser localizado para realizar a outorga;
  • Se o comprador, mesmo tendo realizado a aquisição do bem, não cooperar para a lavratura da escritura, causando transtornos ao vendedor, pois este permanece sendo responsável pelo imóvel (por exemplo, em relação às obrigações tributárias) enquanto sua propriedade não for formalmente transferida.

Observe que, na prática, tanto comprador quanto vendedor detém o direito real relativo ao bem imóvel. Em outras palavras, ambos podem entrar com ação de adjudicação compulsória. Isso se os seus interesses na compra e venda estiverem ameaçados.

Em geral, quando um lado coloca obstáculos para a lavratura da escritura, é porque está violando o princípio da boa-fé.

4. Adjudicação compulsória: competência

Não são incomuns ações que levantam possíveis conflitos de competência na ação de adjudicação compulsória. Dos julgados realizados em vários Tribunais de Justiça estaduais, pode-se depreender que o entendimento é de que a competência pertence ao Juízo da Vara Cível.

Veja alguns Juízos que não são considerados competentes para julgar ação de adjudicação compulsória:

  • Juízo da Vara de Registro Público, pois o objeto da ação é o direito real ao bem imóvel, e não o seu registro;
  • Juízo da Vara de Sucessões, pois a ação abarca somente de maneira indireta questões relativas ao Direito Sucessório.

5. Adjudicação compulsória: prazo prescricional

Em 2015, a 4ª Turma do STJ deu provimento a Recurso Especial. Foi votado por unanimidade para que a ação de adjudicação compulsória seja considerada imprescritível e não sujeita a prazo decadencial. Essa decisão foi tomada em vista da ausência de previsão legal sobre o assunto. E este permanece o entendimento do Superior Tribunal, conforme acórdão em Agravo Interno de 2018:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. ATO NULO QUE NÃO SOFRE COM OS EFEITOS DA PRESCRIÇÃO. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
1. Segunda a jurisprudência desta Corte, “tratando-se de direito potestativo, sujeito a prazo decadencial, para cujo exercício a lei não previu prazo especial, prevalece a regra geral da inesgotabilidade ou da perpetuidade, segundo a qual os direitos não se extinguem pelo não uso. Assim, à míngua de previsão legal, o pedido de adjudicação compulsória, quando preenchidos os requisitos da medida, poderá ser realizado a qualquer tempo” (REsp n. 1.216.568/MG, Relator o Ministro Luis Felipe Salomão, DJe 29/9/2015). Incidência da Súmula n. 83/STJ.
2. Agravo interno desprovido.
(AgInt no AREsp 1181960/GO, rel, Min. MARCO AURÉLIO BELLIZZE, 3ª TURMA, julgado em 247/04/2018, publicado em 03/05/2018)

A adjudicação compulsória é, portanto, imprescritível depois de dar início à ação. Todavia, o advogado está sujeito aos prazos previstos no Novo CPC para cada rito do processo. Você precisa ficar atento para não prejudicar seu cliente com atrasos.

6. Adjudicação compulsória: formalização

Uma vez que o juiz profira sentença em favor do requerente da ação de adjudicação compulsória, fará também a lavratura e assinatura da carta de adjudicação. Essa carta, então, deve ser levada ao Cartório de Registro de Imóveis. Lá dará andamento aos procedimentos para outorga da escritura pública definitiva.

7. Adjudicação compulsória ou usucapião

Existe muita dúvida em relação a qual ação deve ser movida: ação de adjudicação compulsória ou usucapião. Se ambas forem possíveis (isto é, se o requerente cumprir os requisitos necessários para ter direito a mover qualquer uma das duas ações), ele deve considerar os seguintes fatores para decidir em qual delas fundamentar seu pedido legal:

  • A ação de usucapião é mais demorada e burocrática. Entretanto, é necessário comprovar apenas a existência de área usucapível, a vontade de ser dono e o lapso temporal transcorrido;
  • A ação de adjudicação compulsória é mais rápida. Todavia, é necessário comprovar a aquisição do bem imóvel. Isso pode ser difícil se o requerente não tiver em ordem toda a documentação de compra e venda.

Cabe conferir, ainda, as regras gerais da adjudicação no Novo CPC, pois é vislumbrada como a maneira favorável de expropriação.

Por fim, é tarefa do advogado aconselhar seu cliente em relação à alternativa mais vantajosa, considerando todos os aspectos do caso prático.

Também existem situações em que é possível recorrer a um procedimento administrativo para obter o direito de propriedade por usucapião. O advogado também precisa conhecer esse procedimento extrajudicial para orientar seus clientes!

[1] COELHO, Fabio Ulhoa. Curso de direito civil: direito das coisas, direito autoral. 4. ed. São Paulo: Saraiva, 2012.

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6 Comentários


  1. Só um advogado que pode entrar com o processo de Adjudicação compusoria? Ou a parte pode fazer o pedido ao juiz?

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    1. Boa tarde, Aluísia!
      A adjudicação compulsória depende de representação de advogado, uma vez que não pode ser ajuizada no Juizado Especial Cível (em que a parte poderia ajuizar ação sem representação de advogado), em razão da forma especial de tramitação, prevista já no Decreto-Lei 58/1937, como posterior previsão no Código Civil de 2002.

      Espero ter auxiliado!

      Responder

    1. Olá, Gilberto!
      A carta de adjudicação é um dos intrumentos que formalizam a adjudicação, segundo o art. 877 do Novo CPC. Ou seja, ela formaliza a transferência de uma propriedade por vias judiciais. Uma vez que a ela seja formalizada, portanto, entendo que não haveria impossibilidade na transferência do objeto da carta de adjudicação a terceiros.

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  2. No caso de falecimento do vendedor e encerramento do inventário sem que o imóvel tenha sido arrolado – se permanecer em nome do falecido – quem aparecerá como réu na ação?

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    1. Bom dia, Aline!

      Entendo que os sucessores do vendedor deverão integrar o polo passivo da ação, uma vez que o bem permanece em nome do falecido e, não fosse objeto de adjudicação compulsória, deveria ser objeto de sobrepartilha. Todavia, há decisões no sentido de que não é necessário abrir a sobrepartilha no caso da adjudicação, pois, sendo o bem objeto de transferência de direito real passível de ser adjudicado, já deixou o patrimônio do vendedor e integrou o patrimônio do comprador, ainda que não tenha sido registrada a transferência – o que se fará através da adjudicação.

      Nesse sentido:

      CIVIL E PROCESSO. CESSÃO DE DIREITOS. CEDENTE. FALECIMENTO. TRANSFERÊNCIA. TEORIA DA CAUSA MADURA. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CABIMENTO.

      1. Nos casos de extinção do processo sem julgamento do mérito e estando a lide apta para o julgamento, aplica-se a teoria da causa madura (art. 515, §3º, do CPC).

      2. Os artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil estabelecem que o promitente comprador possui direito real à aquisição do imóvel, objeto de contrato de promessa de compra e venda público ou particular, sem cláusula de arrependimento, registrada no cartório competente, cuja outorga da escritura definitiva pode ser exigida do promitente vendedor, de terceiros ou de quem esse direito foi concedido, e, no caso de recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

      3. Na hipótese, o cedente faleceu antes da transferência definitiva do imóvel, situação excepcional, que autoriza a adjudicação do bem, ante a ausência de notícias sobre impugnação do negócio jurídico, sob pena de enriquecimento sem causa dos herdeiros.

      4. Desnecessária a abertura de sobrepartilha, uma vez que o óbito ocorreu após a cessão de direitos, ou seja, o bem objeto da lide já não mais integrava a esfera patrimonial do falecido.

      5. Recurso conhecido e provido. Ação de adjudicação compulsória julgada procedente.

      (TJ-DF, 3ª Turma Cível, Apelação Cível 20140310081090, Rel. Maria de Lourdes Abreu, julgado em 17/03/2016, publicado em 15/04/2016).

      Espero ter auxiliado!

      Abraços

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