Adjudicação compulsória: entenda essa ação na prática!

Tempo de leitura: 8 minutos

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Ação de adjudicação compulsória e a transferência de bens imóveis

A ação de adjudicação compulsória é voltada a executar a transferência obrigatória de um bem imóvel, desde que cumpridas certas condições. Na sentença da ação, é obtida a carta de adjudicação, que substitui a lavratura de uma escritura definitiva do bem em questão.

A adjudicação compulsória não é a única situação em que o advogado se depara com o termo “obrigatório”. Se você trabalha com ações de Direito Previdenciário, precisa conhecer quando ocorre a aposentadoria compulsória.

Nesse post, você vai entender melhor como e quando a ação de adjudicação compulsória é movida. Confira!



1. Promessa de compra e venda

adjudicação compulsória

Antes de abordar a ação de adjudicação compulsória, é necessário conhecer melhor um conceito bem próprio do universo das transações com bens imóveis. Trata-se da promessa de compra e venda, que está prevista nos artigos 462 a 466 do Código Civil.

Mais conhecida como compromisso de compra e venda, trata-se, como o nome indica, de um compromisso entre as partes que pretendem realizar a transação. Também pode ser considerado, conforme disposto na legislação, um “contrato preliminar” ao efetivo contrato de compra e venda de imóvel.

Embora não seja obrigatório, ele é muito comum. Seu objetivo é proporcionar mais segurança às partes em relação aos termos acordados na negociação, considerando que, no tempo necessário para organizar a documentação e assinar o contrato de compra e venda, poderiam haver alterações que colocariam o negócio em risco.

2. Adjudicação compulsória e requisitos

A ação de adjudicação compulsória, compreendida como uma remédio processual, já era prevista no Decreto Lei nº 58/1937 e na nº Lei 6.766/79. Todavia, o Código Civil de 2002 trouxe novas previsões ao instituto. Assim, as circunstâncias em que cabe a ação estão previstas nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil. Nesses artigos, a legislação brasileira estipula dois critérios para formação de um direito real relativo ao imóvel:

  • Que seja firmada uma promessa de compra e venda de bem imóvel, quer por meio de um instrumento público ou particular;
  • Que não haja pactuação entre as partes de um arrependimento em relação à promessa.

A lei também estipula um terceiro critério: que registre-se a promessa em Cartório de Registro de Imóveis. Contudo, a súmula 239 do STJ revisou essa determinação, de modo que “o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”.

Desse modo, segundo Fabio Ulhoa Coelho [1]:

O promitente comprador tem o direito à aquisição do imóvel objeto de compromisso de compra e venda, após pagar todas as prestações nele previstas. Embora as normas específicas de direito real condicionem a aquisição compulsória pelo promitente comprador ao registro do instrumento no Registro de Imóveis e à inexistência de cláusula de arrependimento (CC, arts. 1.417 e 1.418), a regra geral de execução específica das obrigações inadimplidas (art. 475) garante-lhe igual prerrogativa mesmo na ausência de tais condições, quando demandar o promitente vendedor.

Uma vez formado o direito real, então, seu titular pode exigir a outorga da escritura definitiva. Finalmente, se a escritura não for outorgada, é a hora de entrar com uma ação de adjudicação compulsória, que vai garantir ao titular do direito real a passagem do bem imóvel para seu nome.



3. Adjudicação compulsória: casos práticos

Na prática, alguns dos casos que ensejam a ação de adjudicação compulsória são:

  • Se o vendedor recusar-se a providenciar lavratura da escritura transferindo o imóvel, mesmo diante do cumprimento da contra-prestação pelo comprador;
  • Se o vendedor falecer sem realizar a outorga da escritura definitiva;
  • Se o vendedor não puder ser localizado para realizar a outorga;
  • Se o comprador, mesmo tendo realizado a aquisição do bem, não cooperar para a lavratura da escritura, causando transtornos ao vendedor, pois este permanece sendo responsável pelo imóvel (por exemplo, em relação às obrigações tributárias) enquanto sua propriedade não for formalmente transferida.

Observe que, na prática, tanto comprador quanto vendedor detém o direito real relativo ao bem imóvel. Em outras palavras, ambos podem entrar com ação de adjudicação compulsória. Isso se os seus interesses na compra e venda estiverem ameaçados.

Em geral, quando um lado coloca obstáculos para a lavratura da escritura, é porque está violando o princípio da boa-fé.

4. Adjudicação compulsória: competência

Não são incomuns ações que levantam possíveis conflitos de competência na ação de adjudicação compulsória. Dos julgados realizados em vários Tribunais de Justiça estaduais, pode-se depreender que o entendimento é de que a competência pertence ao Juízo da Vara Cível.

Veja alguns Juízos que não são considerados competentes para julgar ação de adjudicação compulsória:

  • Juízo da Vara de Registro Público, pois o objeto da ação é o direito real ao bem imóvel, e não o seu registro;
  • Juízo da Vara de Sucessões, pois a ação abarca somente de maneira indireta questões relativas ao Direito Sucessório.

5. Adjudicação compulsória: prazo prescricional

Em 2015, a 4ª Turma do STJ deu provimento a Recurso Especial. Foi votado por unanimidade para que a ação de adjudicação compulsória seja considerada imprescritível e não sujeita a prazo decadencial. Essa decisão foi tomada em vista da ausência de previsão legal sobre o assunto. E este permanece o entendimento do Superior Tribunal, conforme acórdão em Agravo Interno de 2018:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. ATO NULO QUE NÃO SOFRE COM OS EFEITOS DA PRESCRIÇÃO. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
1. Segunda a jurisprudência desta Corte, “tratando-se de direito potestativo, sujeito a prazo decadencial, para cujo exercício a lei não previu prazo especial, prevalece a regra geral da inesgotabilidade ou da perpetuidade, segundo a qual os direitos não se extinguem pelo não uso. Assim, à míngua de previsão legal, o pedido de adjudicação compulsória, quando preenchidos os requisitos da medida, poderá ser realizado a qualquer tempo” (REsp n. 1.216.568/MG, Relator o Ministro Luis Felipe Salomão, DJe 29/9/2015). Incidência da Súmula n. 83/STJ.
2. Agravo interno desprovido.
(AgInt no AREsp 1181960/GO, rel, Min. MARCO AURÉLIO BELLIZZE, 3ª TURMA, julgado em 247/04/2018, publicado em 03/05/2018)

A adjudicação compulsória é, portanto, imprescritível depois de dar início à ação. Todavia, o advogado está sujeito aos prazos previstos no Novo CPC para cada rito do processo. Você precisa ficar atento para não prejudicar seu cliente com atrasos.

6. Adjudicação compulsória: formalização

Uma vez que o juiz profira sentença em favor do requerente da ação de adjudicação compulsória, fará também a lavratura e assinatura da carta de adjudicação. Essa carta, então, deve ser levada ao Cartório de Registro de Imóveis. Lá dará andamento aos procedimentos para outorga da escritura pública definitiva.

7. Adjudicação compulsória ou usucapião

Existe muita dúvida em relação a qual ação deve ser movida: ação de adjudicação compulsória ou usucapião. Se ambas forem possíveis (isto é, se o requerente cumprir os requisitos necessários para ter direito a mover qualquer uma das duas ações), ele deve considerar os seguintes fatores para decidir em qual delas fundamentar seu pedido legal:

  • A ação de usucapião é mais demorada e burocrática. Entretanto, é necessário comprovar apenas a existência de área usucapível, a vontade de ser dono e o lapso temporal transcorrido;
  • A ação de adjudicação compulsória é mais rápida. Todavia, é necessário comprovar a aquisição do bem imóvel. Isso pode ser difícil se o requerente não tiver em ordem toda a documentação de compra e venda.

Cabe conferir, ainda, as regras gerais da adjudicação no Novo CPC, pois é vislumbrada como a maneira favorável de expropriação.

Por fim, é tarefa do advogado aconselhar seu cliente em relação à alternativa mais vantajosa, considerando todos os aspectos do caso prático.

Também existem situações em que é possível recorrer a um procedimento administrativo para obter o direito de propriedade por usucapião. O advogado também precisa conhecer esse procedimento extrajudicial para orientar seus clientes!

[1] COELHO, Fabio Ulhoa. Curso de direito civil: direito das coisas, direito autoral. 4. ed. São Paulo: Saraiva, 2012.

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11 Comentários

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    Só um advogado que pode entrar com o processo de Adjudicação compusoria? Ou a parte pode fazer o pedido ao juiz?

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      Boa tarde, Aluísia!
      A adjudicação compulsória depende de representação de advogado, uma vez que não pode ser ajuizada no Juizado Especial Cível (em que a parte poderia ajuizar ação sem representação de advogado), em razão da forma especial de tramitação, prevista já no Decreto-Lei 58/1937, como posterior previsão no Código Civil de 2002.

      Espero ter auxiliado!

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      Olá, Gilberto!
      A carta de adjudicação é um dos intrumentos que formalizam a adjudicação, segundo o art. 877 do Novo CPC. Ou seja, ela formaliza a transferência de uma propriedade por vias judiciais. Uma vez que a ela seja formalizada, portanto, entendo que não haveria impossibilidade na transferência do objeto da carta de adjudicação a terceiros.

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    No caso de falecimento do vendedor e encerramento do inventário sem que o imóvel tenha sido arrolado – se permanecer em nome do falecido – quem aparecerá como réu na ação?

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      Bom dia, Aline!

      Entendo que os sucessores do vendedor deverão integrar o polo passivo da ação, uma vez que o bem permanece em nome do falecido e, não fosse objeto de adjudicação compulsória, deveria ser objeto de sobrepartilha. Todavia, há decisões no sentido de que não é necessário abrir a sobrepartilha no caso da adjudicação, pois, sendo o bem objeto de transferência de direito real passível de ser adjudicado, já deixou o patrimônio do vendedor e integrou o patrimônio do comprador, ainda que não tenha sido registrada a transferência – o que se fará através da adjudicação.

      Nesse sentido:

      CIVIL E PROCESSO. CESSÃO DE DIREITOS. CEDENTE. FALECIMENTO. TRANSFERÊNCIA. TEORIA DA CAUSA MADURA. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CABIMENTO.

      1. Nos casos de extinção do processo sem julgamento do mérito e estando a lide apta para o julgamento, aplica-se a teoria da causa madura (art. 515, §3º, do CPC).

      2. Os artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil estabelecem que o promitente comprador possui direito real à aquisição do imóvel, objeto de contrato de promessa de compra e venda público ou particular, sem cláusula de arrependimento, registrada no cartório competente, cuja outorga da escritura definitiva pode ser exigida do promitente vendedor, de terceiros ou de quem esse direito foi concedido, e, no caso de recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

      3. Na hipótese, o cedente faleceu antes da transferência definitiva do imóvel, situação excepcional, que autoriza a adjudicação do bem, ante a ausência de notícias sobre impugnação do negócio jurídico, sob pena de enriquecimento sem causa dos herdeiros.

      4. Desnecessária a abertura de sobrepartilha, uma vez que o óbito ocorreu após a cessão de direitos, ou seja, o bem objeto da lide já não mais integrava a esfera patrimonial do falecido.

      5. Recurso conhecido e provido. Ação de adjudicação compulsória julgada procedente.

      (TJ-DF, 3ª Turma Cível, Apelação Cível 20140310081090, Rel. Maria de Lourdes Abreu, julgado em 17/03/2016, publicado em 15/04/2016).

      Espero ter auxiliado!

      Abraços

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    Ola! Obrigado pelo conteúdo! Fiquei com uma duvida…
    No caso de se achar o antigo proprietário do imovel(que consta no registro de imoveis) e ele se recusar ou pedir dinheiro em troca para realizar a transferencia do imovel para o nome do atual “dono” tenho o direito de pedi a ajudicaçao compulsoria?
    No meu caso estamos num inventario com 2 herdeiros em concordancia de vender o imovel para custear o processo de inventario, porem nossa mae havia comprado a casa em contrato de compra e venda e uma procuraçao do vendedor.
    O documento de compra e venda perdeu-se e agora so temos essa procuraçao.
    O juiz pode autorizar a venda do imovel mesmo ele não tendo escritura em nome da mãe falecida?
    Podemos vender o imovel atraves de uma cessão de direitos em nome do comprador?
    Desculpa o texto longo. Desde ja agradeço pela atençao!

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      Boa tarde, Dieny.

      Tendo sido cumprida a parte do comprador, este teria direito a entrar com pedido de adjudicação compulsória. No que concerne ao caso concreto, seria necessário analisar as condições do inventário e o contexto do contrato. Contudo, nós do SAJ ADV – Software Jurídico não fornecemos consultoria jurídica, inclusive em atendimento a normas da OAB. O ideal seria entrar em contato com um advogado especializado em sucessões que lhe indicasse o adequado caminho a seguir na demanda.

      Abraços

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    Olá, supomos que o o comprador adquiriu um bem imóvel pagando à vista os direitos do vendedor, se comprometendo, entretanto, a pagar as parcelas do financiamento em nome deste, todavia, antes da quitação do financiamento que recai sobre o bem, o vendedor vem a óbito, é cabível ainda assim a adjudicação compulsória em face dos herdeiros posto que o bem ainda não foi quitado?

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    No caso do vendedor de um imóvel, que ainda não tem a escritura do imóvel em seu nome, pois a mesma encontra-se em nome da construtora, ter apenas a posse do bem (e determinação judicial para que a construtora transfira a propriedade) vendê-lo a terceiro (com transferência da posse, contrato de compra e venda e quitação do preço, sem cláusula de arrependimento), esse terceira poderá entrar com adjudicação do imóvel? Nesse caso contra o promitente vendedor ou contra a construtora?

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      Boa tarde, Danilo.

      Pela análise da jurisprudência do STJ e de outros tribunais, entendo que o terceiro de boa-fé poderia entrar com adjudicação contra a construtora. E que, caso fosse contra o promitente vendedor, haveria um litisconsórcio necessário. Nesse sentido, o STJ decidiu em 2017:

      “PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CESSÃO DE DIREITOS. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. SÚMULA 239/STJ. REEXAME DOS CONTRATOS FIRMADOS E DO CONTEXTO FÁTICO-PROBATÓRIO. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 282/STF.
      1. Hipótese em que o Tribunal local consignou (fl. 172, e-STJ): “Diante da cessão de direitos oriundos de promessa de compra e venda, os cessionários podem exigir do promitente vendedor – já quitado o preço – a outorga da escritura definitiva. Trata-se de exigir cumprimento de obrigação de fazer, e não há necessidade de registro da cadeia de cessões, imponível apenas a quem quer o efeito real da promessa e posteriores cessões. Como não há terceiro afetado, e já passadas décadas desde a promessa, a cessionária faz jus à adjudicação do imóvel em seu favor (súmula n º 239 do STJ)”.
      2. O STJ possui jurisprudência de que na “ação de adjudicação compulsória não é necessária a participação dos cedentes como litisconsortes, sendo o promitente vendedor parte legítima para figurar no pólo passiva da demanda” (AgRg no Ag 1.120.674/RJ, Rel.
      Ministro Sidnei Beneti, Terceira Turma, DJe 13.5.2009).
      3. O entendimento adotado pelo Tribunal de origem, ou seja, de que a falta de registro do instrumento particular de promessa de compra e venda não impede a propositura de ação de adjudicação compulsória, está em sintonia com a orientação jurisprudencial do STJ, consolidada na Súmula 239/STJ. 4. Além disso, para modificar o entendimento firmado no acórdão recorrido, seria necessário exceder as razões colacionadas no acórdão vergastado, o que demanda incursão no contexto fático-probatório dos autos, bem como examinar os contratos firmados, o que é impossível no Recurso Especial, ante os óbices contidos nas Súmulas 5 e 7 do STJ. 5. Finalmente, ainda que se afastassem tais óbices, não se pode conhecer da irresignação contra a ofensa aos arts. 195 e 237 da Lei 6.015/1973 e aos arts. 4º, § 4º, e 20 do Decreto 55.738/1965, uma vez que os mencionados dispositivos legais não foram analisados pela instância de origem.
      Ausente, portanto, o indispensável requisito do prequestionamento, o que atrai, por analogia, o óbice da Súmula 282/STF.
      6. Recurso Especial parcialmente conhecido e, nessa parte, não provido.
      (REsp 1698807/RJ, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 21/11/2017, DJe 19/12/2017)”.

      Espero ter auxiliado. Abraços!

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