Alienação Fiduciária: TUDO sobre a espécie de garantia real

Alienação fiduciária é a espécie de negócio em que o devedor (fiduciante) transmite ao credor (fiduciário) propriedade do bem como garantia de uma dívida assumida, mas cuja posse permanece com o devedor.

Você já deve ter realizado algum empréstimo com garantia de pagamento ou conhecer alguém que realizou. Essa prática está cada vez mais comum e diante desse cenário, O uso do instituto da alienação fiduciária toma destaque.

Amparada pela Lei 9.514 de 20 de novembro de 1997, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), a alienação fiduciária trata de espécie de negócio em que se utiliza a transmissão da propriedade do bem para fins de garantia. Comparada ao ano de criação, a prática da alienação fiduciária é considerada recente, mas já detém total importância no desenvolvimento econômico brasileiro.

Desde sua constituição, passou, assim, a ser o instituto preferido dos bancos e credores em geral. Isso decorre das maiores facilidades propostas, desde juros menores, prazos maiores para quitação e ainda, valores altos ofertados. Dessa forma, fica muito mais tranquilo alcançar aquilo que deseja, seja quitar dívidas, reformar um imóvel ou investir num negócio.

A seguir, veja mais informações sobre a alienação fiduciária para que você possa conhecer e usufruir da melhor forma esse instituto.

1.  O que é alienação fiduciária e quais as suas vantagens

Como mencionado anteriormente, a alienação fiduciária é uma espécie de negócio em que a propriedade do bem é transmitida como meio meio de garantia. Além de estar em alta e é a prática favorita entre as instituições financeiras.

Essa espécie funciona, então, da seguinte forma: o devedor (fiduciante) transmite ao credor (fiduciário) propriedade imobiliária resolúvel em garantia de dívida assumida. Assim, o credor recebe o bem dado em garantia, mas não plenamente, cujo bem continua em posse do devedor.  Na prática, o bem posto em garantia passa a ter dois proprietários, um com o direito (credor) e outro com a propriedade (devedor).



Ou seja, durante o prazo para realizar o pagamento, a coisa é usada pelo devedor, e este pode utilizá-la como se sua fosse.  Vale ressaltar, contudo, que a coisa somente é de direito de uso do devedor enquanto estiver em dia com o pagamento.

Quando houver o efetivo pagamento, o direito pleno de propriedade volta a ser do devedor.  Caso não haja o pagamento da dívida, o credor retomará a coisa, que juridicamente é sua. O preço obtido com a venda da coisa, desse modo, será utilizado para satisfazer o pagamento que tem a receber, seu crédito. Se houver sobra de valores na relação credor/devedor, o dinheiro deve ser devolvido a este.

Vale destacar que todo o processo é realizado de modo extrajudicial. Sendo assim, o Poder Judiciário não é acionado em momento algum.

Ademais, a alienação fiduciária torna-se importante pela facilidade de adquirir o empréstimo e até mesmo solucionar de forma descomplicada eventuais conflitos. É uma garantia muito forte e traz pontos positivos para as partes da relação negocial.

Dessa forma, é uma prática que, além de gerar rapidez e eficácia, traz segurança jurídica dos praticantes.

alienação fiduciária

2. Garantias reais x garantias pessoais

A alienação fiduciária pertence ao grupo de garantias de pagamento denominada reais e ainda, existem as garantias pessoais.

São exemplos de garantias pessoais a fiança e o aval, e exemplos de garantia real, a alienação fiduciária, penhora e a hipoteca.

As garantias reais são aquelas em que há um vínculo jurídico entre um determinado bem e a obrigação a ser paga. Dessa forma, mesmo que o bem seja transferido a uma outra pessoa ele permanecerá atrelado àquele pagamento. Por conta disso, o credor interessado poderá ter o bem independente de quem quer que esteja, caso o pagamento devido não tenha sido feito.

Quanto às garantias pessoais, essas dizem respeito a uma outra pessoa que assume a responsabilidade pelo pagamento de uma dívida que originalmente não é sua. Sendo assim, com seu patrimônio ela assumirá a quitação da dívida de um terceiro. Tem-se como exemplo, o fiador que se responsabiliza por pagar o aluguel, caso o inquilino não pague.

3. Comparação entre hipoteca e alienação fiduciária

Conforme visto acima, a prática da alienação fiduciária traz inúmeros benefícios para ambas as partes da obrigação, sendo uma das principais espécies de garantia real comparado por exemplo, com a hipoteca.

Nesse instituto clássico, que é muito mais burocrático, não há transferência de propriedade ao credor. Ou seja, nessa modalidade o devedor retém o bem, apenas gravando-o para garantia de uma obrigação, mas permanece com o direito de aliená-lo a terceiro ou mesmo ofertar como garantia ao pagamento de outra dívida sua ou de terceiros. Assim, enquanto a hipoteca refere-se a direito real sob coisa alheia, a alienação fiduciária diz respeito ao direito real em coisa própria.

Outra diferença essencial, refere-se ao vencimento de cada uma dessas garantias. Enquanto a hipoteca pode ter seu prazo prorrogado por 30 (trinta) anos, a alienação é transitória e vinculada ao pagamento da dívida.

Quanto para a execução das garantias, a hipoteca exige ajuizamento de demanda judicial para apurar o saldo devedor. Sendo assim, não importa se demorará anos, mas necessita da apuração desse saldo para que o imóvel hipotecado seja alienado em hasta pública. Após a arrematação é que o novo adquirente ou agente financeiro terá que promover a desocupação do imóvel por vias judiciais.

Sobre a execução na alienação fiduciária, a satisfação do crédito, em caso de inadimplemento, pode ser exigida por via extrajudicial. Dessa forma, é muito mais célere e simples.

Ainda no contexto, o credor (fiduciário) não é preterido dos créditos trabalhistas e tributários pois a propriedade já estava registrada em seu nome.  Havendo a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, este deve promover a venda do imóvel em leilão público.

Dessa forma, é percebível o quanto a Alienação Fiduciária é importante comparada a clássica e burocrática hipoteca.

4. Alienação fiduciária e penhor

Enquanto na alienação fiduciária a propriedade limitada e resolúvel do bem móvel é transferida ao credor e o devedor mantém-se com a posse direta, no penhor é essencial a efetiva tradição da coisa, passando a posse para o credor e mantendo o devedor com o direito de propriedade.

No que diz respeito ao registro, na alienação fiduciária é elemento essencial, tendo em vista que caracteriza o direito do credor. No penhor, o registro somente se faz necessário para que haja oponibilidade de terceiros, tendo em vista que se perfaz com a tradição da coisa.

Quanto à execução, o credor na alienação fiduciária poderá fazer a venda do bem extrajudicialmente para receber o valor devido. Já no penhor, o credor também terá direito de fazer a venda, mas por vias judiciais.

5. Alterações trazidas pela Lei 9.514/97 no que diz respeito à execução da garantia da alienação fiduciária

Conforme visto, para executar a garantia na Alienação Fiduciária, o credor fiduciário deve levar o imóvel à leilão.  Diante disso, deve-se atentar as alterações trazidas pelos artigos 24 e 27, ambos da lei 9.514/97. Ou seja, atentar-se a fixação dos valores mínimos para a alienação do imóvel em leilão.

Anteriormente, o valor mínimo do primeiro leilão era o atribuído ao imóvel pelas partes no contrato respectivo. Com a alteração, no primeiro leilão, o valor do imóvel não poderá ser arrematado por valor inferior àquele utilizado como base de cálculo para apuração do ITBI.

A justificativa da alteração é pelo fato de que em decorrência do cenário do mercado atual, em várias cidades brasileiras o valor venal atribuído aos imóveis foi reajustado pelas prefeituras e não corresponde à realidade do mercado, apontando valores muito superiores pelo que efetivamente o imóvel foi transacionado.

Quanto ao segundo leilão, os mesmos valores são mantidos, quais sejam o valor da dívida juntamente com as demais despesas de execução da garantia. São exemplos dessas garantias os acréscimos, despesas, seguros, encargos, tributos e inclusive condomínios em atraso.

Cabe ainda lembrar que o leilão é extrajudicial e nesse caso, o leiloeiro é contratado pelo credor em regime privado, sem a presença de juiz.

6. Como o Código Civil trata o instituto da alienação fiduciária

O Código Civil terá aplicação supletiva para casos não alcançados por legislação específica, qual seja, a Lei 9.514/97.

Dentre algumas questões que o Código Civil traz, uma das mais importantes diz respeito à livre utilização da propriedade fiduciária. Ou seja, independe do credor ser brasileiro ou estrangeiro, pois a aplicação é genérica e não há nenhuma diferenciação ou restrição.

Ainda assim, é importante trazer o que estabelece o Código Civil sobre o que deve estar concordado num contrato referente a esse tipo de garantia:

Art. 1.362. O contrato, que serve de título à propriedade fiduciária, conterá:

I – o total da dívida, ou sua estimativa;

II – o prazo, ou a época do pagamento;

III – a taxa de juros, se houver;

IV – a descrição da coisa objeto da transferência, com os elementos indispensáveis à sua identificação.

Art. 1.363. Antes de vencida a dívida, o devedor, a suas expensas e risco, pode usar a coisa segundo sua destinação, sendo obrigado, como depositário:

I – a empregar na guarda da coisa a diligência exigida por sua natureza;

II – a entregá-la ao credor, se a dívida não for paga no vencimento.

Segundo o art. 1.361, §1º, o contrato deverá ser realizado de forma escrita, pública ou particular devendo ser registrado no Cartório de Registro de Títulos e Documentos ou Cartório de Registro de Imóveis, a depender da garantia, móvel ou imóvel.

Sendo assim, a aplicação do Código Civil é realizada de forma subsidiária, mas de qualquer forma é imprescindível seu conhecimento pelas partes da relação negocial.

7.  Saiba como usufruir da melhor forma desse instituto e investir no que precisa

A alienação fiduciária conforme visto acima, tornou-se uma alternativa viável por suas baixas taxas de juros, bem como pela facilidade e segurança jurídica que traz.

São muitos casos no dia a dia que envolvem empréstimos. Como por exemplo, a vantagem de se comprar um imóvel mesmo sem ter o valor necessário. São facilidades que podem mudar nossa vida.

Mesmo com tantas facilidades é sempre importante estar atento e ter cuidados na hora que for solicitar um crédito como esse.

Para tomar decisões de forma consciente, é imprescindível pensar primeiro na motivação de solicitar um empréstimo, se realmente é necessário. Qualquer que for a motivação, vale a pena repensar no porquê, seja para comprar um carro, viajar ou até mesmo abrir um negócio.

Outro ponto considerável é que se realmente for necessário, é importante que as parcelas caibam no bolso.  Se houver mais despesas chegando, como por exemplo o nascimento de um filho ou ingresso na faculdade, há que se avaliar também a necessidade do empréstimo.

Quanto às taxas de juros, essas não são as únicas que reincidem num negócio. Consideram-se ainda o conjunto de taxas que formam o CET (Custo Efetivo Total) e de acordo com a financeira escolhida podem variar. Pesquise e analise antes de fechar o negócio.

Diante dessas dicas, verifique com cautela a prioridade que é um empréstimo e ainda a financeira a ser escolhida. Lembrando que o empréstimo deve trazer vantagem para você e ajudá-lo a conquistar seus objetivos.

Referências:

  1. BRASIL. Código de Processo Civil. 2015. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm#art250>. Acesso em: 04 fev. 2020.

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