Animus domini x jus possidendi: usucapião na locação de bem imóvel

Animus domini é a intenção de dono ou proprietário da coisa, mesmo quando se trata de possuidor do bem. É um dos requisitos da usucapião que o possuidor prove a posse em nome próprio e o animus domini, ou seja, a intenção de ser dono do bem.

  • Andressa Cristine da Silva
  • 27 de fevereiro de 2020
  • ATUALIZADO EM: 03 de março de 2020
  • TEMPO DE LEITURA: 5 minuto(s)
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“Sou locatário, posso me tornar proprietário?”: a diferença entre animus domini e jus possidendi!

Morar de aluguel sempre foi uma opção de quem não dispunha de uma condição financeira confortável capaz de possibilitar a aquisição do imóvel próprio, ou para aqueles que estavam apenas de passagem em determinado local. Todavia, há quem diga que essa forma de moradia se configura como alternativa interessante para aqueles que buscam a tão sonhada liberdade financeira. Por essa razão, venho discutir a questão da usucapião e do animus domini na locação.

Na bem da verdade, a locação de imóveis para moradia tem se disseminado cada vez mais em nossa sociedade, ainda que ela seja patrimonialista. Ademais, com exceção da locação por temporada, um contrato dessa natureza pode durar longos períodos. E pode sugerir, assim, que, depois de anos a fio na posse do mesmo imóvel, o locatário poderia adquirir a propriedade do referido bem por meio de usucapião.

No entanto, para melhor analisar essa opção, é preciso relembrar que, como foi abordado em outra oportunidade aqui na coluna, para haver a aquisição originária da propriedade por meio do usucapião é necessário que:

  1. o possuidor esteja no gozo de seus direitos e tenha, então, a possibilidade de pleitear a declaração de domínio;
  2. o bem seja passível de usucapião;
  3. tenha o pretendente exercido a posse com ânimo de dono, sendo que, em algumas modalidades, é necessária também a demonstração da existência de justo título e boa-fé; e
  4. o poder fático seja exercido pelo tempo exigido pela lei.

Como pode ser observado, a configuração do instituto da prescrição aquisitiva tem, desse modo, como um de seus requisitos o animus domini. Ou seja, o possuidor deve obrigatoriamente agir como dono em relação ao imóvel. Mas o que isso significa na prática?

Significa dizer, portanto, que o possuidor precisa provar que exerce a posse em seu nome próprio ou pessoal com a intenção de ser dono.

animus domini

2. Animus domini x jus possidendi

É justamente esse o ponto chave para saber se é ou não possível que o locatário busque a declaração de propriedade do bem alugado por meio do usucapião, pois o entendimento pacífico entre os operadores do Direito é no sentido de que a posse que decorre do contrato de locação é destituída de animus domini. Isso porque o proprietário ao entregar o imóvel em locação, não se demite totalmente da posse deste, mas apenas transfere ao locatário a posse direta, reservando para si a indireta.



Nesse sentido, o titular de tal espécie de posse reveste-se, em verdade, do jus possidendi, pelo qual o possuidor encontra-se habilitado para invocar os interditos para defesa das posições que ocupa, contra os terceiros, e até contra o possuidor indireto, no caso, o locador.

Tupinambá Miguel de Castro do Nascimento, a respeito da ausência de animus domini do locatário, leciona que “é óbvio, pois aquele que possui com base num título que o obriga a restituir desfruta de uma situação incompreensível para a aquisição da coisa para si mesmo. Completando-lhe a qualificação é que se impõe o requisito anímico, que reside na intenção de dono: posse cum animo domini”(RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas. 7ªed. Rio de Janeiro: Forense, 2014 p. 287).

2. 1. Animus Domini na doutrina

A respeito da natureza da matéria, as doutrinas de Carlos Roberto Gonçalves e de Silvio de Salvo Venosa, respectivamente, também explicam de forma singular que:

“Não tem ânimo de dono o locatário, o comodatário, o arrendatário e todos aqueles que exercem posse direta sobre a coisa, sabendo que não lhe pertence e com reconhecimento do direito dominial de outrem, obrigando-se a devolvê-la”.

(GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro. 4. ed. São Paulo: Saraiva, 2009. p. 259).

Quando examinamos a posse, deve ser levada em conta sua natureza. Há modalidades de posse que não permitem a aquisição. O locatário ou o comodatário, por exemplo, que tem posse imediata, não possui com ânimo de dono. Somente poderá usucapir se houver modificação no ânimo da posse. Entende-se, destarte, não ser qualquer posse propiciadora do usucapião, ao menos o ordinário. Examina-se se existe posse ad usucapionem. A lei exige que a posse seja contínua e incontestada, pelo tempo determinado, com o ânimo de dono. Não pode o fato da posse ser clandestino, violento ou precário. Para o período exigido é necessário não ter a posse sofrido impugnação. Desse modo, a natureza da posse ad usucapionem exclui a mera detenção.

(VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: Direitos Reais. 10. ed. São Paulo: Atlas, 2010, pp. 211/212).

2. 2. Animus Domini na jurisprudência

Nesse mesmo sentido, portanto, colhe-se da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. BEM IMÓVEL. EXISTÊNCIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO. CIÊNCIA DA DISCUSSÃO ACERCA DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE ANIMUS DOMINI DO AGRAVANTE. MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. REVISÃO. SÚMULA 7/STJ. MANUTENÇÃO DA POSSE. ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. INDEFERIMENTO. REEXAME. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO.

1. A Corte de origem, ao dirimir a controvérsia, entendeu que não ficou demonstrado o animus domini para fins de usucapir, em razão da existência de contrato de locação e do conhecimento pelo ora agravante da existência de discussão acerca da propriedade do imóvel. Infirmar as conclusões do julgado, na hipótese dos autos, demandaria o revolvimento do suporte fático-probatório dos autos, o que encontra óbice no enunciado da Súmula 7 do Superior Tribunal de Justiça.

2. O Tribunal estadual, ao indeferir a antecipação de tutela, entendeu não estarem presentes os requisitos autorizadores para a sua concessão de modo a permitir a manutenção da posse sobre o imóvel. A inversão do que foi decidido, tal como propugnada nas razões do apelo especial, demandaria, necessariamente, novo exame do acervo fático-probatório dos autos, providência, todavia, vedada nos termos da Súmula 7 do Superior Tribunal de Justiça.

3. Agravo regimental a que se nega provimento.

(AgRg no AREsp 240.156/RS. Rel. Ministro RAUL ARAÚJO. Quarta Turma. J. em 18-06-2015)

3. Precariedade da posse do locatário

Diante da ausência de animus domini, na posse exercida pelo locatário o que se tem, enfim, é a precariedade da posse, ao passo que que reconhece a supremacia do direito de terceiro sobre o bem, tornando-a ineficaz para a aquisição da propriedade nesse contexto.

Noutra banda, contudo, convém registrar que o eventual descumprimento das obrigações previstas para determinada relação locatícia, independentemente da data em que ocorreu, não tem o condão de transmudar a natureza da posse exercida pelo locatário, de modo a desconsiderar que a relação subjacente havida entre as partes advém de um contrato de locação.

4. Usucapião na locação: é possível afinal?

Sobre o assunto a jurisprudência da Corte Catarinense se posicionou dessa forma:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. INCONFORMISMO DOS AUTORES. ALEGADO O PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS AUTORIZADORES DA MEDIDA EXTRAORDINÁRIA PLEITEADA. TESE RECHAÇADA. CONJUNTO PROBATÓRIO QUE REVELA A PRECARIEDADE DA POSSE EXERCIDA. EXISTÊNCIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO CELEBRADO ENTRE O AUTOR E O PROPRIETÁRIO REGISTRAL DO IMÓVEL QUANDO DO INÍCIO DO VÍNCULO EMPREGATÍCIO. PERMANÊNCIA NO IMÓVEL POR MERA TOLERÂNCIA DO EX-EMPREGADOR, ATÉ QUE AS QUESTÕES DISCUTIDAS NA JUSTIÇA DO TRABALHO SEJAM SOLUCIONADAS. POSSE AD USUCAPIONEM NÃO COMPROVADA ATOS DE MERA PERMISSÃO OU TOLERÂNCIA QUE NÃO INDUZEM POSSE. REQUISITOS PARA O PREENCHIMENTO DA PRESCRIÇÃO AQUISITIVA NÃO EVIDENCIADOS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

(Apelação Cível. nº 0300519-81.2016.8.24.0070. Rel. Des. Haidée Denise Grin. Sétima Câmara de Direito Civil. J. em 4-7-2019).

Assim, de acordo com o que fora exposto, mostra-se possível concluir pela impossibilidade de o locatário adquirir a propriedade sobre o imóvel, quando a busca fazer por meio do instituto do usucapião.

Entretanto, para responder de maneira mais abrangente ao questionamento formulado no título desse artigo, salienta-se que se de um lado ao locatário não cabe o usucapião este, ainda assim, pode vir a se tornar proprietário do bem locado por meio da celebração de venda e compra, sendo possível, ainda, que goze de direito de preferência em relação à terceiro interessado, caso o referido instrumento tenha sido averbado na matrícula do imóvel objeto da locação.

Até a próxima.

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Andressa Cristine da Silva

Graduada em Direito pela FURB e pós-graduanda em Direito Civil e Empresarial pela Damásio Educacional. Advogada inscrita na OAB/SC sob o nº 38.629, atuante em soluções jurídicas imobiliárias e recuperação de créditos empresariais. Membro da Comissão de Direito Imobiliário da Subseção de Indaial/SC. Colunista Jurídica e Palestrante.

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