Comissão do corretor de imóveis: quando se perde o direito?

Comissão do corretor ou taxa de corretagem de imóveis é o pagamento que o profissional recebe pela intermediação de negociação que chegou ao resultado previsto no contrato de mediação, ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

Entenda o que pode causar a perda da remuneração

Apesar de muitos acreditarem que a profissão de corretor está com seus dias contados, é certo que ela ainda desperta questões quando o assunto é, em particular, comissão do corretor.

Neste artigo, de acordo com a definição de corretagem, de contrato de corretagem e da atividade do corretor no Código Civil e, ainda, de uma sentença do STJ que negou a um corretor o recebimento da comissão, vamos analisar, então, quais as responsabilidades do profissional.

comissao do corretor

A corretagem e o contrato de corretagem

Com a importância crescente do direito imobiliário, o contrato de corretagem ganhou então espaço dentro do ordenamento jurídico brasileiro. Tanto que se encontra disciplinado no Código Civil pelos arts. 722 a 729. O texto que define essa espécie de contrato diz assim:

Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.

De acordo com Pontes de Miranda, a corretagem é a atividade intermediatriz entre pessoas que desejam contratar, ou praticar, para outrem algum ato.

Fabrício Zamprogna Matiel tampouco destoa desse entendimento. Aliás, ele destaca que o contrato de corretagem é largamente usado em negociações imobiliárias. No entanto, ele não se limita a essa espécie de relação jurídica.



Responsabilidades do corretor

De fato, o corretor, como diz Pontes Miranda, é aquele que vai de interessado a interessado. Portanto, seu trabalho consiste basicamente em promover intermediação entre o comitente e terceiros. Em outras palavras, ele aproxima as partes com vistas ao fechamento de certo negócio ou da obtenção informações junto a outrem em proveito do comitente, para futura negociação [1]. Por isso, o corretor recebe uma comissão, geralmente uma porcentagem no valor do negócio.

Entretanto, a atividade do corretor não se restringe tão somente à aproximação entre os negociantes de uma determinada transação imobiliária. O incumbido é responsável, além disso, pela gestão de riscos, ou seja, por esclarecer o incumbente pelos riscos do negócio. Leia-se, então, o que diz o art. 723 do Código Civil sobre isso:

Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.

Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência”.

Mediar, informar, esclarecer e guiar

Em suma, como enumera Arnaldo Rizzardo, as obrigações do corretor podem ser elencadas nestes quatro sentidos:

  1. Atuar com diligência e prudência, isto é, com aplicação, presteza, atenção, veracidade nos aconselhamentos, lealdade, sinceridade, de modo a não iludir ou enganar o interessado, prestando as informações exatas e reais.
  2. Fornecer as informações que se fizerem necessárias, tal como a descrição do bem, o seu estado, o preço de mercado, a existência de vícios ou defeitos, a cotação na bolsa, se for o caso, a regularidade da documentação e inclusive os dados que aparecem nos cadastros do vendedor, como pendências de dívidas, de tributos, de ações judiciais e outras circunstâncias.
  3. Prestar os esclarecimentos sobre a segurança ou risco do negócio, e, nesta dimensão, a qualidade do objeto, a sua existência, a disponibilidade ou quem exerce a posse, a titularidade efetiva do vendedor.
  4. Levar a conhecimento do interessado as possíveis alterações de valores do bem que impuser o proprietário, e mesmo no mercado vigorante, de modo a corresponder efetivamente ao preço que é exigido [2].

Perda da comissão do corretor: um caso concreto

No entanto, sobre a responsabilidade de atuar diligentemente, uma decisão do STJ teve grande visibilidade nas operadores do mercado imobiliário. Conforme colhe-se da ementa [3], lê-se então:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ASSINATURA DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA E PAGAMENTO DE SINAL. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. ARREPENDIMENTO MOTIVADO. FATO ATRIBUÍVEL AOS CORRETORES. COMISSÃO INDEVIDA. 1. Ação de cobrança por meio da qual se objetiva o pagamento de comissão de corretagem, em razão de intermediação na venda de imóvel. 2. Ação ajuizada em 21/07/2015. Recurso especial concluso ao gabinete em 11/12/2018. Julgamento: CPC/2015. […].

Para compreender melhor o contexto da decisão da Corte Superior, cabe trazer alguns detalhes sobre o caso o concreto.

Na hipótese submetida à análise do Poder Judiciário, a pretensão do autor era a cobrança do valor da comissão de corretor. Isso, porque a desistência do negócio ocorreu após a assinatura do compromisso particular de compra e venda e do pagamento do sinal. A razão foi a descoberta de apontamentos judiciais nas certidões das pessoas jurídicas de que os vendedores eram sócios.

O que diz o Código Civil sobre a comissão do corretor

Segundo o Código Civil, a comissão do corretor é devida ao profissional uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes (CC, art. 725).

Destaque-se o ponto sensível do voto da ministra relatora do julgamento que ora discutimos. De fato, é o direito do corretor à comissão pactuada, sendo necessária a compreensão do que se entende por resultado útil.

Nos termos dos artigos supracitados, o arrependimento de quaisquer dos contratantes não deve afetar na comissão do corretor. Ao passo que, em tese, é necessário somente que o corretor promova a aproximação das partes, formando um vínculo negocial irretratável. Todavia, para plena caracterização dessa regra, torna-se imprescindível que o arrependimento ocorra por causa estranha à atividade do corretor.

De acordo com Claudio Luiz Bueno de Godoy [4]:

(…) havida a concretização do consenso em documento que, para os negócios formais, seja apto à coativa exigência do documento definitivo, substancial, como sucede na corretagem de compra e venda imobiliária, ainda assim, recusado o documento essencial, nenhuma será a influência dessa recusa no direito à remuneração do corretor. Isso, é bom dizer, sempre que o arrependimento, no dizer da lei, se der por causa estranha à atividade do corretor. Pense-se, por exemplo, na subscrição de um documento provisório ou preliminar e na recusa em firmar o pacto definitivo pela descoberta de uma informação desfavorável ao negócio, acerca de seu preço ou da pessoa do outro contratante, não oportunamente noticiada pelo corretor, como o impõe o art. 723, a cujo comentário de remete o leitor. Sem dúvida que então nenhuma corretagem será paga, cuidando-se mesmo de defeituoso cumprimento contratual do mediador, causa da frustração da consumação definitiva do negócio principal e, assim, excludente do dever de pagamento da comissão.

Comissão do corretor: para além do critério de mediação

Por fim, pontua-se que, para não perder a comissão de corretor, a diligência do profissional torna-se determinante.

Nesse sentido, suas atividades incluem inteirar-se e buscar documentação pertinente para prestar informações usuais e notórias sobre o título de domínio exibido pelo vendedor, regularidade da cadeia dominial, existência de gravames e ações que envolvam o vendedor. Em suma, tudo que possa conduzir à ineficácia, nulidade ou anulabilidade do contrato de compra e venda.

Assim, ele cumprirá inteiramente com a sua responsabilidade e não será surpreendido com a recusa do adimplemento da comissão de corretor.

Referências

  1. Código Civil Comentado: Lei nº 10.406, de 10.01.2002. 7ª ed. São Paulo: LTR, 2017, p. 368
  2. Contratos. 14ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2014, p. 768).
  3. STJ. RESP nº 1.810.652 – SP (2018/0320507-7). Nancy Andrighi. Publicado em 05/06/2019 (grifo nosso)
  4. Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência. Coord. Cezar Peluso. 8ª ed. rev. e atual. São Paulo: Manole, 2014, pp. 703-704 (grifo nosso)

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5 Comentários

    1. Avatar

      Oi, Luis, tudo bem?

      Obrigada pelo feedback.

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      Abraço!

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