Direito condominial: o condomínio no compartilhamento de propriedade

O direito condominial é o que estabelece o regramento sobre as propriedades compartilhadas. Um condomínio é portanto, a propriedade titulada por duas ou mais pessoas, que passam a ser comproprietários, coproprietários ou condôminos, de uma fração ideal de um todo.

O que é direito condominial 

O Direito enquanto conjunto de normas, busca regularizar a convivência da sociedade. Quando o assunto se refere a direito condominial, a necessidade de regramento se torna ainda mais importante. Isso porque esse instituto, conforme o entendimento de diversos doutrinadores, desafia a singularidade inerente do direito fundamental à propriedade.

A fim de iniciar a conversa, vamos fazer uso das palavras de um doutrinador bastante conhecido entre os operadores do mercado jurídico imobiliário, qual seja, o professor Caio Mário da Silva Pereira, que afirmava:

“A comunhão não é modalidade natural da propriedade. É um estado anormal (Clóvis Beviláqua), muito frequentemente gerador de rixas e desavenças, e fomentador de discórdias e litígios. Por isso mesmo, considera-se um estado transitório, destinado a cessar a todo tempo. A propósito, vige então a ideia central que reconhece aos condôminos o direito de lhe pôr termo.”    

Assim, em uma conceituação simples, o condomínio apresenta-se pela propriedade titulada por duas ou mais pessoas, que passam a ser comproprietários, coproprietários ou condôminos, de uma fração ideal de um todo.

Quais são os tipos de condomínios

Dessa maneira, a parte ideal apresenta-se como “um critério aferidor, uma chave para exprimir, num valor econômico, o direito de cada consorte perante os demais, possibilitando assim plena disponibilidade durante o estado de indivisão.”

Segundo a doutrina, o condomínio pode ser classificado em duas espécies, são elas:



  1. Condomínio geral: que, por sua vez, pode ser eventual, convencional e necessário; e
  2. Condomínio edilício;

Dadas as particularidades de cada espécie, esse artigo ficará restrito aos apontamentos acerca do condomínio em geral, ficando a análise mais aprofundada sobre o condomínio edilício para discutir posteriormente.

Classificação do Condomínio em geral no direito condominial

Conforme mencionado acima, o condomínio de propriedade em geral pode ser classificado quanto a sua:

  1. Origem:
    1. Convencional: Decorre da vontade das partes, em razão de um negócio jurídico. Ex: contrato de compra e venda de um imóvel por duas ou mais pessoas;
    2. Eventual: Advém da vontade de um terceiro. Ex: testamento, doação.
    3. Necessário: Quando o condomínio surge a partir de um comando legal. Ex: direito hereditário, muros, paredes, cercas, etc.
  2. Forma:
    1. pro diviso: os comunheiros localizam-se em uma parte certa e determinada do imóvel, onde exercem o direito de propriedade de maneira exclusiva;
    2. pro indiviso: a indivisibilidade é tanto de direito como de fato, sendo que o direito a propriedade é exercido em comum por meio de quotas ideias.
Direito condominial

Direitos e deveres dos condôminos

Os condôminos devem seguir algumas regras para garantir a boa convivência e cumprimento das leis. Estas estão explicitadas no Código Civil, como no fragmento abaixo:

“Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.

Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.

Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita.

Parágrafo único. Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos”.

O primeiro direito do condomínio que pode ser observado no artigo 1.314 do Código Civil, é a possibilidade deste usar livremente a coisa, desde que seja de acordo com a sua finalidade, todavia, um comproprietário não pode com isso impedir que os demais também façam o mesmo. De tal forma que, na hipótese do imóvel não comportar o uso livre por todos os proprietários, é possível que haja o compartilhamento da propriedade em períodos alternados.

Reivindicações no direito condominial

Ademais, o condômino pode reivindicar a coisa de terceiro, algo que é possível ainda que seja feito isoladamente.

Nesse sentido, se os proprietários são dotados de interesse de reivindicar, também é possível que adotem os remédios possessórios para defender a posse, ou seja, é possível ingressar com ação de reintegração e manutenção de posse ou interdito proibitório, a depender da intervenção vivenciada no caso concreto.

Aqui, destaco um ponto interessante, caso o condomínio seja pro diviso esses remédios possessórios podem ser manejados, inclusive, em desfavor dos demais condôminos. Essa é a opinião de Sílvio de Salvo Venosa, veja:

“Como possuidor qualquer condômino pode valer-se dos remédios possessórios contra terceiros para proteger a coisa, independentemente da autorização dos demais. Trata-se de regra básica da composse.”                

Outro direito condominial do coproprietário, está relacionado à possibilidade de gravar e alienar a sua parte no imóvel, como por exemplo, estabelecer hipoteca.

Artigo 1.420 do Código Civil

“Art. 1.420. Só aquele que pode alienar poderá empenhar, hipotecar ou dar em anticrese; só os bens que se podem alienar poderão ser dados em penhor, anticrese ou hipoteca.

§ 1º. A propriedade superveniente torna eficaz, desde o registro, as garantias reais estabelecidas por quem não era dono.

§ 2º. A coisa comum a dois ou mais proprietários não pode ser dada em garantia real, na sua totalidade, sem o consentimento de todos; mas cada um pode individualmente dar em garantia real a pode ser dada em garantia real, na sua totalidade, sem o consentimento de todos; mas cada um pode individualmente dar em garantia real a parte que tiver.”(grifou-se)  

No tocante a alienação, tal permissão é concedida, inclusive ao herdeiro, contudo, este não pode alienar um bem considerado singularmente. Por isso, até o encerramento da sucessão, que ocorre com a partilha, não se sabe qual bem pertence a cada um dos herdeiros.

Entretanto, a doutrina traz uma alternativa vantajosa para o coproprietário que deseja ceder um bem específico. Nesse sentido, “recomenda-se um compromisso de cessão, com assinatura de todos os herdeiros, a juntada deste nos autos do inventário com requerimento de autorização judicial para que a escritura do bem particular seja outorgada”. (SCAVONE, Luiz Antonio Junior, 2018, p. 885).

Vale lembrar que, a alienação do imóvel a terceiro, estranho na relação condominial, está condicionada ao respeito do direito de preferência dos outros proprietários e que, não sendo respeitado esse direito, o comproprietário preterido pode buscar a adjudicação da coisa, dentro do prazo de 180 dias.

Sobre a extinção do condomínio

Além disso, dentre as faculdades conferidas aos coproprietários de um condomínio em geral, está a possibilidade de requerer a extinção deste. Como vimos, a lei pressupõe a difícil conciliação de interesses que pode surgir da múltipla titularidade da propriedade e, por isso, facilita a dissolução desse estado.

Todavia, existem formas diferentes de extinguir o condomínio, que vão depender do fato da coisa ser ou não ser indivisível. Na hipótese de ser possível a divisão do bem, caberá ao condômino descontente solicitar a divisão da coisa, com a competente partilha entre os coproprietários.

Por outro lado, sendo um imóvel cuja divisão é impossível, seja por força de lei, convenção, ou por conta da própria natureza do bem, como acontece com um apartamento, a solução será dupla, ou deverá ocorrer a adjudicação das quotas por apenas um dos condôminos, mediante pagamento aos demais, ou será necessário ingressar com uma ação de extinção de condômino, no intuito de promover a venda forçada da coisa comum respeitando, mais uma vez, a preferência dos condôminos em relação aos estranhos.

Mesmo que, diante da faculdade de promover a extinção do condomínio, os coproprietários podem preferir a administração do bem.

Deveres dos condôminos

Nesse caso, surgem alguns deveres, como por exemplo, a proibição de alteração da finalidade do bem sem o consentimento dos demais, o que também, é aplicável quando a intenção é de alugar o imóvel.

Lembre-se, a ideia do legislador é evitar ao máximo que estranhos ingressem na vida do condomínio sem o consentimento de todos, ou pelo menos da maioria das quotas, de tal sorte que, na locação, também deve ser observada a preferência do condômino em relação ao terceiro.

Por fim, temos um dever que fatalmente é motivo de discórdia em muitos condomínios, qual seja, a concorrência, na proporção de cada parte, para com os gastos de conservação, impostos, segurança, etc.  

Dispõe a lei sobre direito condominial que, o condômino que administrar a coisa sem oposição dos demais, será tido como representante e como tal, poderá solicitar o ressarcimento dos outros coproprietários em relação as despesas que tiver suportado para evitar o perecimento do bem comum.

Feitas essas ponderações, convém salientar que o objetivo da coluna não é trazer uma verdade absoluta acerca do direito condominial ou esgotar totalmente o tema apresentado, visto que, como apresentado anteriormente, existe ainda o condomínio edilício, cada vez mais frequentes em nossas cidades, e que possui diferenças substanciais em relação ao condomínio em geral.

No entanto, espero que os apontamentos consignados nesse breve artigo, tenham servido para abrir o tema para discussão e, quem sabe, sanar algumas dúvidas.

Até a próxima.

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