Direito de vizinhança: objeto que invade o imóvel do vizinho

O direito de vizinhança é uma limitação ao direito da propriedade e preza para que esta seja utilizada de maneira a possibilitar a coexistência social.

Desde os primórdios da humanidade, a coexistência dos indivíduos, enquanto sociedade organizada, trouxe a necessidade de criar regras de convivência. Essas, então, foram criadas com o propósito de ter regulamentação e solucionar conflitos das mais diferentes ordens. E das ramificações dessas relações, portanto, decorre o direito de vizinhança.

Arrisco dizer que a matéria prima do direito são os conflitos de interesses gerados pelo convívio dos seres humanos. No ramo do Direito Imobiliário não é diferente, sobretudo quando se tratam dos direitos de vizinhança.

1. O que é o direito de vizinhança

Washigton de Barros Monteiro, assim, ao conceituar essa espécie de direitos explica que:

Os direitos de vizinhança constituem limitações impostas pela boa convivência social, que se inspira na lealdade e na boa-fé. A propriedade deve ser usada de tal maneira que torne possível a coexistência social. Se assim não se procedesse, se os proprietários pudessem invocar uns contra os outros seu direito absoluto e ilimitado, não poderiam praticar qualquer direito, pois as propriedades se aniquilariam no entrechoque de suas várias faculdades (2003).

Em suma, pode-se dizer que o direito de vizinhança, na bem da verdade, representa uma limitação ao direito da propriedade. Apesar de ter sua importância reconhecida, inclusive, na própria Constituição Federal, não tem eficácia absoluta.

Nesse ponto, é bom relembrar que o direito a propriedade do solo abrange o espaço aéreo e subsolo correspondentes. Da mesma forma, leva-se em conta a altura e profundidade úteis ao seu exercício. Nesse sentido, não pode o proprietário opor-se a atividades que sejam realizadas, por terceiros, a uma altura ou profundidade tais, que não tenha ele interesse legítimo em impedi-las.



2. Localização geográfica do direito de vizinhança

Ainda assim, vale destacar a localização geográfica que para que haja aplicação das normas que configuram os direitos de vizinhança. Nesse caso, se faz necessário que o exercício da propriedade ou posse ocorra em imóveis bastante próximos.

Como já tratado, os direitos de vizinhança representam uma restrição do direito fundamental da propriedade. Sendo igualmente importante para o cotidiano, ganhou destaque dentro do compilado das regras de direito privado no ordenamento brasileiro. Dessa forma, está abordada em um capítulo inteiro do Código Civil. Por sua vez, encontra-se subdividido nas seguintes seções:

  1. Do Uso Anormal da Propriedade;
  2. Das Árvores Limítrofes;
  3. Da Passagem Forçada;
  4. Da Passagem de Cabos e Tubulações;
  5. Das Águas;
  6. Dos Limites entre Prédios e do Direito de Tapagem;
  7. Direito de Construir.

Pelo que se viu até aqui, a proximidade entre os imóveis é a base dos direitos de vizinhança. Por esta razão, após essa breve introdução, adentramos ao tema do post propriamente dito.

direito de vizinhança

3. Instalação de objetos que invadem o imóvel do vizinho

Seja como for, sabemos que um dos pontos geradores de conflito entre os moradores de imóveis limítrofes é justamente a instalação de objetos na parede divisória que ultrapassam o limite da divisa entre eles.

Nesse aspecto, por exemplo, tem-se as máquinas condensadoras de ar condicionado, cuja utilização é bastante comum nos dias de hoje. É bastante difícil imaginar que exista um apartamento ou sala comercial que não utilize pelo menos um aparelho dessa natureza.

4. Como a legislação brasileira trata o direito de vizinhança

A legislação brasileira trata a respeito do Direito de vizinhança especialmente no artigo 1.299 do Código Civil. Dessa forma, prevê que o proprietário, pode erguer em seu terreno as edificações que representam o seu melhor interesse. Contudo, deve sim observar os direitos dos seus vizinhos e a regulamentação administrativa aplicável.

Nesse passo, segundo a lei brasileira, não é lícito encostar à parede divisória chaminés, fogões, fornos ou quaisquer aparelhos ou depósitos suscetíveis de produzir infiltrações ou interferências prejudiciais ao vizinho.

Neste sentido, o direito de propriedade implica em deveres que obrigam usar o bem com respeito ao direito de vizinhança. Assim dispõe o Código Civil:

Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.

Parágrafo único. Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança.

5. Direito de vizinhança na jurisprudência brasileira

Sobre o assunto, tomando por exemplo, mais uma vez, o aparelho de ar condicionado, pode-se colher da jurisprudência:

AÇÃO ORDINÁRIA DEMOLITÓRIA. NÃO COMPROVADAS A PRESCRIÇÃO OU DECADÊNCIA. INDEVIDA A INSTALAÇÃO DE APARELHOS DE AR CONDICIONADO INSTALADOS NA DIVISA, INVADINDO PROPRIEDADE DO VIZINHO. PREJUDICADO PARTE DO APELO DO REQUERIDO, CONHECIDO EM PARTE E DESPROVIDO. CONHECIDO E PROVIDO O APELO DO AUTOR. UNÂNIME.

TJ/RS, Vigésima Câmara Cível, Apelação Cível nº 70004883203, Rel. Rubem Duarte, Julgado em 12/11/2003) (grifou-se)

6. Solução trazida pela inobservância das normas do direito de vizinhança

Por outro lado, quando se fala em instalação de objeto na linha divisória de imóveis lindeiros, há confusão com o direito de construir. A lei traz uma solução para as hipóteses nas quais o vizinho não observou as referidas normas, ao promover a construção de janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio, inclusive, permitindo que o proprietário do imóvel ao lado, apresente pedido para que se desfaça a edificação irregular. Nesse viés, pode ser observado no artigo 1.302 do Código Civil, veja-se:

Art. 1.302. O proprietário pode, no lapso de ano e dia após a conclusão da obra, exigir que se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio; escoado o prazo, não poderá, por sua vez, edificar sem atender ao disposto no artigo antecedente, nem impedir, ou dificultar, o escoamento das águas da goteira, com prejuízo para o prédio vizinho.

O ponto de tensão aqui, é justamente o prazo previsto para que o vizinho tome alguma medida a fim de cessar a intercorrência no seu imóvel, todavia, é preciso ter atenção ao caso concreto, ou seja, onde, de fato o objeto foi alocado, se em janelas ou diretamente na parede, no último caso, mostra-se razoável entender pela não aplicação do artigo supramencionado, ao passo que não se destina a desfazer janela, sacada, terraço ou goteira.

7. Formas de solucionamento do conflito entre vizinhos

Pode até parecer que não, mas o tema já fora, inclusive, levado à análise jurisdicional, conforme denota-se da ementa transcrita:

Direito de vizinhança – Instalação de aparelhos de ar condicionado com motores avançando sobre espaço do terreno vizinho – Pedido de remoção desacolhido na origem – Recurso provido. 1. Havendo nos autos comprovação de que os aparelhos de ar condicionado do imóvel dos réus invadem o espaço aéreo sob a posse e de propriedade dos autores e atendendo a que a propriedade e posse abrangem o solo, o espaço aéreo e subsolo correspondentes, em altura e profundidade úteis ao seu exercício (CC, art. 1.299), é de se determinar a remoção, com o retorno ao “status quo ante” […]

(TJ/SP, 29ª Câmara de Direito Privado, APL 222435020078260047. Rel. Reinaldo Caldas, publicado em 11/04/2011) (grifou-se)

Dessa forma, não se pode ignorar que, dada a corriqueira ocorrência de conflitos entre vizinhos, o tema é bastante interessante. Como vimos, passível de controversas chegando, muitas vezes, às portas do judiciário, o que é lamentável. Todavia, apesar de ser possível a aplicação das soluções jurídicas trazidas aqui, o bom senso e a capacidade de desfecho por meio de uma conversa nunca devem sair de moda, sobretudo quando estamos falando de vizinhos.

Até a próxima.

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