Direito Imobiliário é o ramo do direito privado responsável por regular as relações jurídicas decorrentes da propriedade de bens imóveis. E envolve, dessa forma, as discussões legais sobre objetos imóveis.
Quais as principais tendências do Direito Imobiliário?
A advocacia generalista tem perdido cada vez mais espaço. Em um passado não muito distante, acreditava-se que, para garantir o sucesso de seu escritório, o advogado precisaria investir pesado em uma mobília requintada e atuar em todas as demandas que surgissem, inclusive naquelas em que possuía pouco conhecimento ou facilidade. Tudo isso era para não permitir que o cliente não saísse pela porta. Afinal, ainda se acreditava que o mercado estava saturado. Felizmente, as mudanças trazidas pela revolução tecnológica têm impulsionado os advogados a procurarem a especialização em diferentes áreas do Direito. E como alternativa, apresentamos o Direito Imobiliário.
A sociedade brasileira é considerada uma sociedade patrimonialista. Ou seja, diversamente do que é identificado em culturas de outros países ao redor do mundo, a conquista da casa própria ainda é uma prioridade para os brasileiros.
Recentemente, a MindMiners (2018), uma startup especializada em pesquisas digitais, fez uma pesquisa interessante. Revelou que a compra de um imóvel próprio, para que então possa ser chamado de lar, é a grande prioridade na vida de 52% dentre os entrevistados.
Um olhar mais atento é capaz de perceber que, tratando-se de bens materiais, os imóveis são a base de sustentação da sociedade moderna. Afinal, todos nós precisamos ter um lugar para utilizar como domicílio. E um empreendimento, ainda que com e-commerce, também necessitada de um local para desenvolver as suas atividades.
Crescimento do Direito Imobiliário no Brasil
Por essa razão, o Direito Imobiliário tem progredido em constante crescimento no Brasil. A chamada bolha imobiliária, ocasionada pela subida exagerada nos preços dos imóveis e da crise financeira enfrentada no país, chegou a amedrontar. Mas mesmo depois disso, podem ser observados inúmeros negócios imobiliários. Inclusive, o mercado imobiliário cresceu 10% nos três primeiros meses de 2019 em comparação com o mesmo período do ano passado. Isto significa, assim, um registro de crescimento, ainda que modesto, em um cenário de crise.
Contudo, apesar da popularidade e do crescimento, muitos profissionais da advocacia ainda possuem uma visão limitada acerca do assunto. Pensam que as oportunidades no ramo imobiliário ficam atreladas tão somente às transações de compra e venda de imóveis. Consequentemente, acaba por ocasionar a pouca procura de atuação especializada neste ramo do Direito.
Aprofundando no tema, todavia, é possível perceber que o Direito Imobiliário, em verdade, abrange os mais diversos tipos de operações. E, inclusive, faz intercâmbio com outras áreas do Direito, como por exemplo o Direito de Família e Tributário.
A fim de apresentar a matéria, a seguir trataremos não somente do conceito de Direito Imobiliário. Mas também tratarei de algumas das transações que, para melhor atender os interesses do cliente, exigem a atuação de um profissional devidamente habilitado.
O que é Direito Imobiliário?
A classificação tradicional conceitua o Direito Imobiliário como um ramo do direito privado. E é, assim, responsável por regular as relações jurídicas que decorrem da propriedade de bens imóveis. Por essa razão, pode-se concluir que o seu fundamento está no direito de propriedade, nos desdobramentos do exercício deste direito. E, portanto, envolve qualquer espécie de discussão que tenha como objeto imóveis.
Desse jeito, o Direito Imobiliário envolve as fases anteriores à aquisição da propriedade. Engloba, por exemplo:
- a própria compra;
- financiamento;
- usucapião;
- registro.
Engloba também o exercício da propriedade. Nesse contexto, para exemplificar, podem ser citados:
- o direito de construir;
- locação;
- direito de vizinhança;
- venda;
- condomínio;
- ações possessórias;
- doação;
- entre outros.
Exemplos de atuação
Para ficar mais visível a importância do Direito Imobiliário, é válido apresentar alguns exemplos de diferentes formas de atuação.
Compra e Venda de Imóvel
Não poderíamos começar por outro, senão com o negócio imobiliário mais comum dentre as possibilidades de atuação do advogado imobiliarista. Nesse tipo de transação imobiliária, é possível que profissional atue desde a análise da documentação do imóvel até o registro da escritura pública de compra e venda, ou, ainda de forma isolada, em apenas algumas partes da operação, como por exemplo, na elaboração do contrato de promessa de compra e venda, acompanhamento das partes na lavratura da escritura pública de compra e venda, análise de contratos de financiamento imobiliário, entre outras.
Locação
Na locação, a assessoria pode ser prestada tanto ao locador como ao locatário, ao passo que o advogado pode atuar na redação do contrato de locação, como também em eventuais questionamentos de cláusulas que possam desfavorecer o locatário. Outras hipóteses de atuação dentro da relação locatícia, é cobrança de alugueres, elaboração de notificação extrajudicial e ainda, ingresso de ação despejo.
Direito Urbanístico
Neste ponto, destaca-se que a atuação em Direito Imobiliário vinculado ao Direito Urbanístico tem como base as legislações que são responsáveis pela regulamentação dos espaços habitáveis, tratando-se, assim, de relação entre propriedade privada e o espaço público, de modo que a aprovação de loteamentos, pode ser apontada como uma opção para o advogado militante neste ramo.
Relações Condominiais
Aqui é possível prestar consultoria a condomínios, redigindo e alterando as suas convenções e regimentos internos, ou mesmo assessorar nas reuniões condominiais, bem como representar condôminos na propositura de ações em face de condôminos inadimplentes. Além disso, o advogado imobiliarista também pode ser contratado para conceder assessoria às administradoras de condomínio.
Registro de Imóveis
O direito registral também pode ser incluído dentre as hipóteses de atuação quando se pensa em Direito Imobiliário, posto que a legislação especial não é capaz de elidir totalmente a possibilidade de haver registros irregulares dos imóveis, o que acaba por gerar insegurança ao adquirente. Neste ponto, existem algumas frentes de trabalho, como por exemplo, a regularização dos registros junto ao Registro de Imóveis seja com retificação área, averbações e, ainda, perante ao órgão municipal. Ações judiciais, como a adjudicação compulsória, também podem fazer parte da cartela de oportunidades relativas ao direito registral.
Usucapião
Outro subnicho identificado dentro do Direito Imobiliário é a assessoria prestada pelo advogado especialista ao possuidor na aquisição da propriedade por meio do usucapião. Além disso, seguindo a tendência de desjudicialização, o atual Código de Processo Civil, inovou ao trazer a possibilidade de processar o usucapião na via extrajudicial, por meio de um procedimento híbrido perante o Tabelionato de Notas e o Registro de Imóveis.
Incorporações Imobiliárias
Por ser um processo dividido em várias etapas, é imprescindível que o incorporador conte com os serviços oferecidos por um advogado com experiência nesse assunto. Afinal, desde o registro do memorial de incorporação até a venda das unidades imobiliárias individualizadas, é necessário observar uma série de exigências previstas na Lei nº 4.591/64, e somente com uma boa assessoria é possível garantir segurança tanto ao incorporador como aos adquirentes.
Direito do Consumidor
Nem sempre a realização do sonho da conquista da casa própria se encerra na entrega das chaves, muitas vezes, inclusive, o sonho pode se tornar pesadelo. Contudo, quanto aos vícios na construção, o Código Civil prevê a garantia obrigatória que deve ser concedida ao consumidor, sendo que a defesa desse e de outros direitos consumeristas pode ser uma opção de atuação para o profissional que deseja se especializar no Direito Imobiliário.
As sugestões elencadas acima, são apenas algumas das inúmeras possibilidades que o Direito Imobiliário oferece aos advogados. O objetivo deste post inicial não foi exaurir o tema, mas apenas fomentar nos profissionais que acompanham o blog, uma reflexão acerca da necessidade de desenvolver uma advocacia especializada, para que possam se manter ativos neste mercado cada vez mais concorrido e exigente, e, assim, apresentar o Direito Imobiliário como uma boa opção de área de atuação.
Até a próxima.
