Direito Imobiliário: TUDO sobre essa importante área do Direito

Direito Imobiliário é o ramo do direito privado responsável por regular as relações jurídicas decorrentes da propriedade de bens imóveis. E envolve, dessa forma, as discussões legais sobre objetos imóveis.

Quais as principais tendências do Direito Imobiliário?

A advocacia generalista tem perdido cada vez mais espaço. Em um passado não muito distante, acreditava-se que, para garantir o sucesso de seu escritório, o advogado precisaria investir pesado em uma mobília requintada e atuar em todas as demandas que surgissem, inclusive naquelas em que possuía pouco conhecimento ou facilidade. Tudo isso era para não permitir que o cliente não saísse pela porta. Afinal, ainda se acreditava que o mercado estava saturado. Felizmente, as mudanças trazidas pela revolução tecnológica têm impulsionado os advogados a procurarem a especialização em diferentes áreas do Direito. E como alternativa, apresentamos o Direito Imobiliário.

A sociedade brasileira é considerada uma sociedade patrimonialista. Ou seja, diversamente do que é identificado em culturas de outros países ao redor do mundo, a conquista da casa própria ainda é uma prioridade para os brasileiros.

Recentemente, a MindMiners (2018), uma startup especializada em pesquisas digitais, fez uma pesquisa interessante. Revelou que a compra de um imóvel próprio, para que então possa ser chamado de lar, é a grande prioridade na vida de 52% dentre os entrevistados.

Um olhar mais atento é capaz de perceber que, tratando-se de bens materiais, os imóveis são a base de sustentação da sociedade moderna. Afinal, todos nós precisamos ter um lugar para utilizar como domicílio. E um empreendimento, ainda que com e-commerce, também necessitada de um local para desenvolver as suas atividades.

Crescimento do Direito Imobiliário no Brasil

Por essa razão, o Direito Imobiliário tem progredido em constante crescimento no Brasil. A chamada bolha imobiliária, ocasionada pela subida exagerada nos preços dos imóveis e da crise financeira enfrentada no país, chegou a amedrontar. Mas mesmo depois disso, podem ser observados inúmeros negócios imobiliários. Inclusive, o mercado imobiliário cresceu 10% nos três primeiros meses de 2019 em comparação com o mesmo período do ano passado. Isto significa, assim, um registro de crescimento, ainda que modesto, em um cenário de crise.

Contudo, apesar da popularidade e do crescimento, muitos profissionais da advocacia ainda possuem uma visão limitada acerca do assunto. Pensam que as oportunidades no ramo imobiliário ficam atreladas tão somente às transações de compra e venda de imóveis. Consequentemente, acaba por ocasionar a pouca procura de atuação especializada neste ramo do Direito.



Aprofundando no tema, todavia, é possível perceber que o Direito Imobiliário, em verdade, abrange os mais diversos tipos de operações. E, inclusive, faz intercâmbio com outras áreas do Direito, como por exemplo o Direito de Família e Tributário.

A fim de apresentar a matéria, a seguir trataremos não somente do conceito de Direito Imobiliário. Mas também tratarei de algumas das transações que, para melhor atender os interesses do cliente, exigem a atuação de um profissional devidamente habilitado.

direito imobiliário

O que é Direito Imobiliário?

A classificação tradicional conceitua o Direito Imobiliário como um ramo do direito privado. E é, assim, responsável por regular as relações jurídicas que decorrem da propriedade de bens imóveis. Por essa razão, pode-se concluir que o seu fundamento está no direito de propriedade, nos desdobramentos do exercício deste direito. E, portanto, envolve qualquer espécie de discussão que tenha como objeto imóveis.

Desse jeito, o Direito Imobiliário envolve as fases anteriores à aquisição da propriedade. Engloba, por exemplo:

  • a própria compra;
  • financiamento;
  • usucapião;
  • registro.

Engloba também o exercício da propriedade. Nesse contexto, para exemplificar, podem ser citados:

Exemplos de atuação

Para ficar mais visível a importância do Direito Imobiliário, é válido apresentar alguns exemplos de diferentes formas de atuação.

Compra e Venda de Imóvel

Não poderíamos começar por outro, senão com o negócio imobiliário mais comum dentre as possibilidades de atuação do advogado imobiliarista. Nesse tipo de transação imobiliária, é possível que profissional atue desde a análise da documentação do imóvel até o registro da escritura pública de compra e venda, ou, ainda de forma isolada, em apenas algumas partes da operação, como por exemplo, na elaboração do contrato de promessa de compra e venda, acompanhamento das partes na lavratura da escritura pública de compra e venda, análise de contratos de financiamento imobiliário, entre outras.

Locação

Na locação, a assessoria pode ser prestada tanto ao locador como ao locatário, ao passo que o advogado pode atuar na redação do contrato de locação, como também em eventuais questionamentos de cláusulas que possam desfavorecer o locatário. Outras hipóteses de atuação dentro da relação locatícia, é cobrança de alugueres, elaboração de notificação extrajudicial e ainda, ingresso de ação despejo.

Direito Urbanístico

Neste ponto, destaca-se que a atuação em Direito Imobiliário vinculado ao Direito Urbanístico tem como base as legislações que são responsáveis pela regulamentação dos espaços habitáveis, tratando-se, assim, de relação entre propriedade privada e o espaço público, de modo que a aprovação de loteamentos, pode ser apontada como uma opção para o advogado militante neste ramo.

Relações Condominiais

Aqui é possível prestar consultoria a condomínios, redigindo e alterando as suas convenções e regimentos internos, ou mesmo assessorar nas reuniões condominiais, bem como representar condôminos na propositura de ações em face de condôminos inadimplentes. Além disso, o advogado imobiliarista também pode ser contratado para conceder assessoria às administradoras de condomínio.

Registro de Imóveis

O direito registral também pode ser incluído dentre as hipóteses de atuação quando se pensa em Direito Imobiliário, posto que a legislação especial não é capaz de elidir totalmente a possibilidade de haver registros irregulares dos imóveis, o que acaba por gerar insegurança ao adquirente. Neste ponto, existem algumas frentes de trabalho, como por exemplo, a regularização dos registros junto ao Registro de Imóveis seja com retificação área, averbações e, ainda, perante ao órgão municipal. Ações judiciais, como a adjudicação compulsória, também podem fazer parte da cartela de oportunidades relativas ao direito registral.

Usucapião

Outro subnicho identificado dentro do Direito Imobiliário é a assessoria prestada pelo advogado especialista ao possuidor na aquisição da propriedade por meio do usucapião. Além disso, seguindo a tendência de desjudicialização, o atual Código de Processo Civil, inovou ao trazer a possibilidade de processar o usucapião na via extrajudicial, por meio de um procedimento híbrido perante o Tabelionato de Notas e o Registro de Imóveis.

Incorporações Imobiliárias

Por ser um processo dividido em várias etapas, é imprescindível que o incorporador conte com os serviços oferecidos por um advogado com experiência nesse assunto. Afinal, desde o registro do memorial de incorporação até a venda das unidades imobiliárias individualizadas, é necessário observar uma série de exigências previstas na Lei nº 4.591/64, e somente com uma boa assessoria é possível garantir segurança tanto ao incorporador como aos adquirentes.

Direito do Consumidor

Nem sempre a realização do sonho da conquista da casa própria se encerra na entrega das chaves, muitas vezes, inclusive, o sonho pode se tornar pesadelo. Contudo, quanto aos vícios na construção, o Código Civil prevê a garantia obrigatória que deve ser concedida ao consumidor, sendo que a defesa desse e de outros direitos consumeristas pode ser uma opção de atuação para o profissional que deseja se especializar no Direito Imobiliário.

As sugestões elencadas acima, são apenas algumas das inúmeras possibilidades que o Direito Imobiliário oferece aos advogados. O objetivo deste post inicial não foi exaurir o tema, mas apenas fomentar nos profissionais que acompanham o blog, uma reflexão acerca da necessidade de desenvolver uma advocacia especializada, para que possam se manter ativos neste mercado cada vez mais concorrido e exigente, e, assim, apresentar o Direito Imobiliário como uma boa opção de área de atuação.

Até a próxima.

Quer ficar por dentro de tudo sobre Áreas do Direito? Faça abaixo seu cadastro e receba os materiais do SAJ ADV em seu email.

10 Comentários

  1. Avatar

    Boa tarde, comprei um apto ha anos atras , ja quitei totalmente. Porem a empresa alega nao ter condocoes financeiras para continuar a obra delegando uma taxa extra c valores distintos ( nao entendi como este valor foi calculado) . Nao assinei nenhum doc aderindo a esta tx extra… porem o dono da emprega alega q a empresa hj nao tem condicoes de executar minha unidade, que destes 81 mil q seria a minha parte da tx extra, 37 seria da area comum e e restante eu teria que finalizar c outro profissional… mas exigem q eu assiine um termo aditivo c pontos q discordo totalmente para q me de a autorizacai p executar minha unidade c uma outra empresa… devo procurar por um advogado q trabalha c direito imobiliario?

    Responder
    1. Avatar

      Oi, Simone, tudo bem?

      Sem dúvida uma consultoria jurídica vai ajudar você. No entanto, nós do SAJ ADV não podemos oferecê-la, até em atendimento a normas da OAB.

      Para isso, você pode aguardar a resposta da Dra. Andressa, autora do artigo, ou, então, entrar em contato com ela ou outro profissional pelo cadastro nacional de advogados. Assim, poderá analisar o seu caso e indicar os possíveis caminhos quanto à sua questão.

      Abraço!

      Responder
    2. Andressa Cristine

      Olá, Simone.

      A situação que você reportou, demanda um estudo mais aprofundado. Sendo assim, consultar um advogado especializado em direito imobiliário com certeza vai lhe ajudar.

      Obrigada pelo comentário.

      Estamos à disposição.

      Responder
  2. Avatar

    Sou proprietário de uma casa,me apertei vendi 50% deste imovel em contrato de gaveta. Só eu moro neste imóvel, quero vende lo e a outra parte, que reside em casa própria em outro estado , não quer. O que posso fazer?

    Responder
    1. Athena Bastos

      Oi, André, tudo bem?

      Nós do SAJ ADV não podemos oferecer consultoria em atendimento a normas da OAB, mas você pode aguardar a resposta da autora do artigo, a advogada Andressa Cristine da Silva, entrar em contato com a mesma através do Cadastro Nacional de Advogados ou procurar um profissional que possa analisar o caso concreto e orientá-lo quanto ao melhor caminho a seguir.

      Abraços!

      Responder
    2. Andressa Cristine

      Olá, André.

      Tudo bem com você?
      As transações imobiliárias feitas apenas com contrato particular costumam ser de solução complexa. Por isso, acredito que consultar um advogado especializado em direito imobiliário, vai lhe ajudar.

      Obrigada pelo comentário.

      Estamos à disposição.

      Responder
  3. Avatar

    Olá, Dra Andressa Cristine! Tudo bem?

    Temos um pequeno apto que estava locado com contrato particular até maio desse ano. O locatário deixou 4 meses de condomínio inadimplente (Que eram de sua responsabilidade, conforme contrato). O condomínio tem contrato com um escritório de advocacia que estava há meses negociando diretamente com esse ex-locatario, que reconhece a dívida, negocia com esse advogado do condomínio de forma extra judicial, mas nunca paga. O advogado perdeu a paciência e agora deu um ultimato de 3 dias por email que vai entrar com cobrança judicial contra mim.

    A Cláusula 10ª do regimento interno diz: “Arcar com os encargos e despesas do condomínio mesmo que o seu apartamento esteja vazio, e comunicar ao seu inquilino ou imobiliária das determinações deste Regulamento, sendo o proprietário da unidade solidário com seu inquilino ou morador”.

    Ou seja, pelo que entendi eles tem direito a me cobrar realmente já que o inquilino agiu de má fé. Porém, pedi para ver os débitos atualizados a fim de resolver a questão. Além de juros, multa e outras taxas é correto eles cobrarem de mim 20% de uma espécie de honorários de sucumbência, num acordo extra-judicial??? Sendo que só me procuraram agora. Durante meses negociaram com o inquilino e não tendo resultado, vieram pra cá com todas essas taxas. Estou me sentindo totalmente prejudicado nesse história. Todos saem na boa. O inquilino, o condomínio, os advogados, menos eu…

    Ao questionar qual era a base para cobrança de tais honorários de sucumbência que estavam adicionados, eles demoraram quase um mês para retornar e sem dar base alguma apenas alegam que é devido, há jurisprudência e pronto.
    No telefone com esse advogado, ele me disse com palavras doces que nada tem a ver com o contrato de locação, que é entre locador e locatário e que só me resta entrar com ação de regresso contra o inquilino. Pois bem, da mesma forma, não tenho nada a ver com o contrato entre o condomínio e o tal escritório. Se o condomínio quer terceirizar a cobrança, ele que arque com isso. Até porque li o regimento interno inteiro e lá não diz em lugar nenhum que os honorários de um advogado que o condomínio contratar para cobrar, tenha que ser pago pela unidade. Juros, multa, ok… Houve atraso. Agora honorário de algo extra-judicial?
    Estou certo no meu entendimento? O que acha que posso fazer? Agradeceria muito seu parecer…

    Responder
    1. Avatar

      Boa tarde, Vitor.

      Em primeiro lugar, agradeço o seu comentário.

      O seu questionamento é bastante pontual e também é causa de grande discussão no meio jurídico, qual seja, a possibilidade ou não de inclusão de honorários advocatícios nas cobranças extrajudiciais de cotas condominiais.

      No entanto, é preciso fazer distinção entre as espécies de honorários advocatícios, de modo que os honorários sucumbenciais correspondem ao valor a ser repassado pela parte vencida de um processo judicial à parte vencedora. Por outro lado, tem-se os honorários que decorrem da própria mora (inadimplemento) e encontram previsão nos artigos 389 e 395 do Código Civil.

      De todo modo, como já salientado, o tema é controvertido e merece uma análise mais detalhada do caso concreto, inclusive, além do regimento interno, dos demais documentos que envolvem a relação condominial. Por isso, sugiro a contratação de um profissional especializado na área.

      Forte abraço.

      Responder
  4. Avatar

    Bom dia! Aluguei minha casa com contrato de 1 ano. A inquilina rescindiu o contrato. Não pagou o aluguel vencido e nem entregou a casa do jeito q alugou, ou seja perfeita condições. Só esta me enrolando. Nem o atual endereço me passou. Minha casa está praticamente interditada pra eu poder alugar novamente. Deixaram 2 contas da light sem pagar tbm. Como posso proceder nesse caso? Por favor alguém me ajuda?

    Responder
    1. Athena Bastos

      Oi, Elisângela, tudo bem?

      Existem medidas jurídicas que podem ser tomadas. Recomendo procurar o auxílio de um profissional, inclusive a nossa colunista, a Dra. Andressa, através dos contatos fornecidos.

      Abraços

      Responder

Deixe uma resposta

O seu endereço de e-mail não será publicado. Campos obrigatórios são marcados com *