Due diligence e advocacia preventiva no Direito Imobiliário

Due diligence é uma auditoria ou procedimento sistemático de análise e avaliação profunda de documentos. Própria do Direito Imobiliário, a atividade é extrajudicial e especialmente aplicada ao negócio de compra e venda de imóveis.

Atuar na auditoria de documentos em negociações de imóveis pode ser uma oportunidade para advogados

No primeiro post na minha coluna aqui no blog, abordei algumas oportunidades em Direito Imobiliário interessantes de serem exploradas pelo profissional da advocacia. Mas uma delas eu reservei para o post de hoje. Trata-se da due diligence.

due diligence

Portanto, desta vez, o intuito é ainda falar de oportunidades para o advogado imobiliarista. Entretanto, aqui, me dirijo especialmente a quem prefere atuar na esfera extrajudicial, em advocacia preventiva.

Então, para começar, vou definir due diligence. Após, vou trazer uma lista de documentos que o advogado imobiliário pode utilizar para fazê-la. Por fim, vou discutir como a atividade ficou depois da Lei 13.097/15. E, então, você vai poder me dizer se a área é boa. Vamos lá?

O que é due diligence?

Traduzido para o português, o termo “due diligence” significa ”diligência devida”. Ou seja, é uma auditoria ou procedimento sistemático de análise e avaliação aprofundada de documentos.

Com origem no ecossistema empresarial, ela encontra aplicação dentro das negociações imobiliárias. Seu espaço especial são, desse modo, as transações que objetivam a compra e venda de imóveis.

Assim, o advogado especialista em Direito Imobiliário faz uma análise minuciosa dos documentos que envolvem o imóvel e o seu vendedor, com o intuito de mitigar ao máximo os riscos do negócio jurídico a ser realizado.



Documentos necessários para a due diligence

Na due diligence, o profissional responsável pela execução da auditoria precisa de acesso ao maior número de documentos possível. Por isso, a análise não se atém tão somente à documentação do imóvel. Ele deve ir além, ou seja, ao proprietário e, dependendo da idade da propriedade, a demais componentes da cadeia dominial.

À luz disso, pensando em oferecer suporte prático em due diligence para, de fato, colaborar com os advogados atuantes no mercado jurídico imobiliário, trago, à guisa de exemplo, uma lista da documentação elaborada pelo Dr. Dyego Freitas [1].

Contemplando as mais variadas espécies de documentos para uma due diligence, o autor estabelece três conjuntos: do imóvel, do vendedor e técnicos. Abaixo, vou mostrar quais são eles:

1. Documentos do imóvel

– Certidão de matrícula (no Cartório de Registro de Imóveis);
– Cópia do título de propriedade do imóvel (sentença, formal de partilha, contrato de compromisso de compra e venda, escritura pública, etc.);
– Certidão de ônus reais relativos ao imóvel;
– Carnê do IPTU;
– Certidão negativa de tributos municipais e federais;
– Guias de ITBI pagas;
– Certidão atualizada com o histórico do cadastro de contribuintes do imóvel;
– Comprovante de pagamento de água, luz, telefone, gás, etc;
– Declaração da prefeitura que o imóvel não se encontra em local objeto de desapropriação, tombamento ou nas proximidades de imóveis tombados;
– Certidão de regularidade ambiental da prefeitura;
– Para imóveis especiais (tombados ou objetos de enfiteuse) exigir as certidões de regularidade (Certidão Autorizativa de Transferência de Ocupação e Certidão de Situação de Ocupação).

2. Documentos do vendedor (aqui incluídos, cônjuge, independentemente do regime de bens e dos proprietários anteriores pelo período mínimo de 15 anos)

– Documentos pessoais;
– Comprovante de residência;
– Declaração de participação societária em empresas;
– Consulta completa de SPC e SERASA;
– Certidão do cartório de protesto de título pelo período de pelo menos 10 anos;
– Certidão negativa de tributos federais, FGTS e estaduais (inscritos ou não na dívida ativa); – Certidão negativa de débitos condominiais;
– Certidões de ações na Justiça Estadual Cível, Criminal (em alguns Estados também pesquisar na Vara de Falência e Recuperação Judicial e Extrajudicial), na Justiça Federal e na Justiça do Trabalho, das pessoas físicas e das empresas de que eventualmente forem sócios;
– Se o vendedor for pessoa jurídica: contrato social (última alteração), CPF e RG dos representantes legais, ata de autorização do conselho de administração da empresa autorizando a venda do imóvel, certidão de regularidade da empresa na Junta Comercial do Estado e na Receita Federal.

3. Documentos técnicos utilizado na due diligence

– Convenção de condomínio (quando for o caso);
– Regulamento interno do condomínio (quando for o caso);
– Cópia do registro de incorporação;
– Planta da unidade ou da casa;
– Auto de Conclusão de Obra (Habite-se);
– Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (quando for o caso);
– Projetos aprovados pela Prefeitura;
– Memorial descritivo;
– Anotação de Responsabilidade Técnica, quando a obra for feita por engenheiro ou Registro de Responsabilidade Técnica quando for feita por arquiteto;
– Alvará de construção;
– Certidão negativa do ISS (imposto sobre serviço – município) e do INSS (Instituto Nacional do Seguro Social – governo federal)
– Outros projetos: hidráulicos, elétricos, estruturais, etc.
– Em casos de grandes terrenos ou áreas rurais é desejável que se apresente o levantamento planialtimétrico, a certidão de licenciamento ambiental ou o termo de compromisso de recuperação ambiental, a depender da situação do imóvel.” [1]

Como se vê, a lista de documentos que podem ser solicitados pelo advogado responsável pela due diligence é de fato bastante extensa. Chegar a todos eles, por conseguinte, não é uma tarefa fácil. Aliás, a reunião de toda essa documentação por vezes pode ser inviável até. Então, é preciso ter em mente que as faltas podem impactar no resultado da avaliação e, consequentemente, na segurança da transação.

Por outro lado, destaca-se que, apesar da due diligence ser uma metodologia opcional, ou seja, não obrigatória aos contratantes, ela se mostra importante em vários aspectos. O principal é evitar surpresas desagradáveis após a finalização do negócio.

Do ponto de vista do comprador, isso significa maior segurança na aquisição do bem. Já, do ponto de vista do corretor, agilidade na negociação e, portanto, bons negócios.

Impacto da Lei nº 13.097/15 na due diligence

Uma vez que a due diligence está explicada, convém externar que o artigo 54 da Lei nº 13.097/15 trouxe importante alteração na eficácia de negócios jurídicos que tenham como finalidade constituir, transferir ou modificar direitos reais, frente a atos jurídicos precedentes que não foram averbados na matrícula do imóvel. Portanto, vamos ao texto:

Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações:
I – registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias;
II – averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, do ajuizamento de ação de execução ou de fase de cumprimento de sentença, procedendo-se nos termos previstos do art. 615-A da Lei nº 5.869, de 11 de janeiro de 1973 – Código de Processo Civil ;
III – averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei; e
IV – averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do inciso II do art. 593 da Lei nº 5.869, de 11 de janeiro de 1973 – Código de Processo Civil.

Parágrafo único. Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei nº 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel.”

Princípio da concentração dos atos na matrícula

Assim, o referido dispositivo legal instituiu no Direito brasileiro o que ficou denominado como princípio da concentração dos atos na matrícula. De acordo com ele, não poderão ser opostos ao adquirente de boa-fé atos jurídicos que não estiverem constando na matrícula do imóvel.

À primeira vista, isso traz a falsa impressão de que a due diligence se tornou desnecessária. No entanto, é importante destacar que nem tudo são flores. Além de ser uma legislação relativamente recente, ela traz, no entanto, em seu próprio bojo exceções ao princípio da concentração de atos na matrícula. É o que ocorre com as hipóteses de aquisição e extinção de propriedade cujo registro do título não é obrigatório, bem como com algumas hipóteses constantes na Lei de Falências.

Sendo assim, apesar de ter contribuído para a segurança jurídica das negociações imobiliárias, o dispositivo legal em questão não se presta a mitigar, por completo, a importância da auditoria jurídica efetivada na due diligence. Esta, como visto neste artigo, abrange muito mais que os documentos que possuem acesso à serventia de registro de imóveis.

Due diligence: um oportunidade para o advogado imobiliarista

Então, caso você, advogado, atue ou pretenda atuar nesta área, mostre a importância desse trabalho em negociações.

Pelo contrário, muitas vezes quem tem a intenção de comprar um imóvel sequer conhece esse trabalho em due diligence. E você sabe, afinal, como um profissional de confiança garantirá que, num futuro próximo, o sonho não se torne pesadelo. Por isso, o sucesso começa com você!

Referências

  1. FREITAS, Dyego. Due Diligence Imobiliária: você sabe o que é? Acesso em: 01 set 2019

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