Garantias no contrato de locação: saiba quais as possíveis modalidades

Garantias no contrato de locação são exigências feitas ao locatário pelo locador estipuladas em contrato como proteção do locatário para pagamento de aluguel ou quebras de contrato

Alugar um imóvel nem sempre é uma tarefa simples, principalmente, em razão das diversas exigências, como às modalidades de garantias no contrato de locação, que podem ser apresentadas pelo locador.

Apesar de a fiança ser a garantia mais conhecida e usual no mercado das locações, a Lei do Inquilinato prevê no seu texto, quatro modalidades que podem ser utilizadas nesse tipo de negócio.

Veja-se:

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

  1. caução;
  2. fiança;
  3. seguro de fiança locatícia.
  4. cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Entre os operadores do Direito, há quem defenda que o rol apresentado acima é taxativo. Portanto, não é possível que as partes, fazendo uso da sua autonomia contratual, estipulem outra opção senão as previstas na legislação.

garantias no contrato de locação

Mais de uma garantia em um mesmo contrato de locação

Nesse sentido, no parágrafo único do artigo 37, a Lei 8.245/91 é clara ao proibir a utilização de mais de uma das modalidades de garantias no contrato de locação. Se acaso essa determinação legal não ser observada pelos contratantes, e referida estipulação contratual será considerada nula.



Aqui, torna-se importante esclarecer dois pontos. Primeiro, mesmo que a dupla garantia tenha sido estipulada em dois documentos diferentes, a proibição atinge o ajuste em uma mesma relação locatícia, no intuito de impedir o excesso do locador. Segundo, que a nulidade alcança tão somente a garantia constituída em afronta ao limite da Lei e não a totalidade do contrato de locação, assim sendo, cabe ao advogado estipular qual delas deve ser mantida.

Luiz Antonio Scavone Junior e Tatiana Bonatti Peres, nos comentários à Lei do Inquilinato (2017), advertem que:

Ao contrário de outros negócios jurídicos, a locação de imóveis urbanos não admite a estipulação de dupla garantia em razão da própria natureza da Lei 8.245/91, que é eminentemente cogente ou de ordem pública (LI, art. 45), com a finalidade de atribuir um equilíbrio mínimo à relação jurídica locatícia para que fosse evitado o abuso contratual do locador, pois a finalidade da Lei do Inquilinato, nas palavras autorizadas de Francisco Carlos Rocha de Barros é a de “proteger o inquilino, porque essa é a justificativa para uma lei especial do inquilinato.

Punições para excessos de garantias no contrato de locação

Conhecida por conter regras de mais de uma natureza jurídica, na referida legislação podem ser encontradas normas do chamado direito material, de processo, a exemplo da disciplina existente em relação à ação de despejo e até de cunho penal (artigos 43 e 44).

Nesse contexto, é que ocorre a proibição da estipulação de mais de uma modalidades das garantias no contrato de locação. Essa modalidade caracteriza, inclusive, contravenção penal, seja por motivo de locação ou de sublocação. Nesses casos, pode ocorrer a punição com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado. A multa é revertida, então, em favor do locatário, nos termos do inciso II do artigo 43 da Lei nº 8.245/91.

Espécies de garantias no contrato de locação

Passando propriamente para as espécies de garantias no contrato de locação, vamos falar de cada das espécies citadas anteriormente. Detalharemos então a caução, a fiança, o seguro fiança locatícia e a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Veja mais detalhes a seguir.

A Caução

Segundo a doutrina, esse termo previsto no inciso I do artigo 37 da Lei do Inquilinato, é utilizado para designar a modalidade de caução real. Isso porque, no artigo seguinte da mesma norma, encontra-se previsto que a caução pode ser em bens móveis ou imóveis.

Se acaso for em bens móveis, deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos e deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula.

Para alguns, vale destacar, que a efetividade da caução em bens móveis não reside na obrigação do seu registro, mas, no fato do locador ser investido na posse do referido bem durante a contratualidade.

A caução também pode ser em dinheiro, sendo que, nesta hipótese, terá o limite de três meses de aluguel e deverá ser depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada. Revertendo assim, em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.

Sobre o levantamento do valor depositado a título de caução em dinheiro, o item 5 da Resolução 9 do Banco Nacional da Habitação prevê que ele poderá ocorrer nas seguintes hipóteses:

  1. pelo locatário:
    1. com anuência por escrito do locador; ou
    2. contra apresentação da quitação, pelo locador, das obrigações do primeiro no contrato que deu origem ao depósito;
  2. pelo locador, com anuência por escrito do locatário;
  3. pelo locatário ou pelo locador devidamente autorizado por sentença judicial transitada em julgado.

Ainda existe a possibilidade da caução em títulos e ações, que compreende qualquer valor mobiliário. Podem ser eles: títulos de capitalização, ações de companhias debêntures, títulos de crédito ou quotas em sociedade empresária.

Essa garantia, no entanto, deverá ser substituída, no prazo de trinta dias, em caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras.

A fiança

Em segundo lugar, outra das garantias do contrato de locação, tem-se a fiança. Nos termos das citações colhidas na mencionada obra Luiz Antonio Scavone Junior e Tatiana Bonatti Peres (2017) a fiança se conceitua como:

(…) um contrato de garantia pessoal porque ostenta, ex vi legis, a natureza de negócio jurídico, de modo que é a pessoa do fiador e o seu patrimônio que prometem, garantem e lastreiam o adimplemento exato e fiel do devedor principal. Na fiança, o conteúdo da obrigação do fiado é a garantia de adimplemento da obrigação principal, a partir do momento em que garante se torna responsável pelo adimplemento alheio, sem que seja codevedor.

O seguro fiança locatícia

Além das espécies de garantias no contrato de locação já mencionadas, a Lei ainda possibilita a utilização de seguro fiança locatícia. Essa modalidade abrangerá a totalidade das obrigações do locatário.

Apesar de também ser uma garantia pessoal, não deve ser confundida com a fiança, pois segue regramento específico e consiste em um negócio jurídico independente.

Essa modalidade busca adiantar o pagamento das verbas locatícias diante de um eventual inadimplemento do locatário.

Cessão de quotas de fundo de investimento.

Por fim, contempla-se como modalidade de garantias no contrato de locação a cessão de quotas de fundo de investimento, na qual o locatário ou terceiro transfere a titularidade das quotas de um fundo de investimento ao locador, de maneira não definitiva, apenas pelo período de vigência do contrato de locação. Ficando assim, as referidas quotas sob a responsabilidade de uma instituição financeira.

Diante da alteração legislativa ocorrida em 2009, salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado.

Entretanto, deve-se consignar que, o artigo 40 da Lei do Inquilinato dispõe acerca das possibilidades de o locador exigir um novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, quais sejam:

  1. morte do fiador;
  2. ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;
  3. ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;
  4. alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador;
  5. exoneração do fiador;
  6. prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;
  7. desaparecimento dos bens móveis;
  8. desapropriação ou alienação do imóvel.
  9. exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento;
  10. liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei.
  11. prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador”.

Não existência de garantias

Finalmente, vale lembrar que não estando a locação garantida por qualquer das modalidades abordadas nessa breve explanação, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo, configurando assim uma exceção à regra de impossibilidade de cobrança antecipada de alugueres.

Até a próxima.

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Graduada em Direito pela FURB e pós-graduanda em Direito Civil e Empresarial pela Damásio Educacional. Advogada inscrita na OAB/SC sob o nº 38.629, atuante em soluções jurídicas imobiliárias e recuperação de créditos empresariais. Membro da Comissão de Direito Imobiliário da Subseção de Indaial/SC. Colunista Jurídica e Palestrante.

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