Lei do inquilinato e o papel do advogado no cenário do Direito Imobiliário

Lei do inquilinato, regulação jurídica da locação de imóveis urbanos e impactos na atuação dos advogados

Alugar imóveis é algo que faz parte do cotidiano de muitos brasileiros. Pode ser que alguns ocupem a posição de locador. Ou pode ser que alguns ocupem a posição de locatário. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245), então, vem regulara essa relação jurídica. E protege, dessa forma, o direito de ambas as partes. No entanto, como os advogados podem atuar nesse cenário?

A advocacia imobiliária é um dos grande ramos do Direito. E, embora não seja tão lembrada quanto outras áreas do Direito, é bastante relevante. Afinal, pode contribuir em causas cotidianas, grandes ou pequenas. Mas também pode ser útil ao funcionamento de imobiliárias, por exemplo.

Destacam-se, dessa forma, os pontos mais relevantes da Lei do Inquilinato, sobretudo com o advento da Lei 12.112/2009, apontando previsões a que os advogados devem se atentar e formas de atuar nesse mercado.

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O que é a Lei do Inquilinato?

Como já mencionado, a Lei do Inquilinato regulado regula a relação jurídica decorrente da locação de imóveis urbanos e seus procedimentos. Portanto, fornece os parâmetros para que a locação seja formalizada em conformidade ao ordenamento brasileiro.

É importante ressaltar, contudo, que a Lei 8.245 traz em seu art. 1º as exceções à sua aplicação. São elas, desse modo:

  1. locação de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;
  2. locação de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;
  3. locação em apart-hotéis, hotéis – residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais seja autorizados a funcionar;
  4. arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.

Assim, nesses casos, continua-se aplicando as previsões do Código Civil de 2002.



É importante observar, anda, que algumas cidades, como Caldas Nova, Goiás, editaram nova legislação para regular a situação de imóveis alugados via plataformas como Airbnb. No caso em comento, a medida se deu através da publicação da Lei Complementar nº 99/2017.

Embora a Lei do Inquilinato regule também a locação de imóveis para temporada, não regula em específico a situação de imóveis residenciais disponibilizados em aplicativos. E as particularidades dessa modalidade podem influenciar a própria locação. Mas também influenciam a atividade dos advogados, tanto os que atuam por trás das normas dessas plataformas, quanto os advogados demandados para solução de eventuais demandas decorrentes da locação.

Nova Lei do Inquilinato

A Lei 12.112/2009 trouxe importantes mudanças à Lei do Inquilinato. Por essa razão, inclusive, alguns optam por chamá-la de Nova Lei do Inquilinato. As principais mudanças se deram em relação aos prazos.

O art. 39, por exemplo, que antes dispunha apenas que “salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel”, passa a integrar, em sua segunda parte: “ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força dessa lei”.

Do mesmo modo, foram publicadas novas disposições acerca da ação de despejo. A nova lei inclui, como previsão do parágrafo 1º do art. 59, os seguintes incisos:

VI – o disposto no inciso IV do art. 9º, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;

VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;

VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;

Ainda, inclui o parágrafo 3º do art. 59, que, assim, dispõe:

§ 3o  No caso do inciso IX do § 1o deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62.

Como atuar no Direito Imobiliário

As áreas de atuação são bastante amplas. É possível, por exemplo, atuar em causas individuais, defendendo os direitos dos locadores ou dos locatários. No entanto, há também uma busca das imobiliárias por profissionais com conhecimentos especializados na área. Afinal, ao intermediar as relações, envolvem-se nas regulações estabelecidas pela Lei do Inquilinato.

O inciso VII do art. 22, por exemplo, prevê que cabe ao locador o pagamento das taxas de administração imobiliária e de intermediações. Deve arcar, inclusive, com as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador, como a busca em cadastros positivos.

No caso de não ser realizado esse pagamento, o que deve ser feito, então? Um advogado especializado em Direito Imobiliário, assim, deve estar cientes dos deveres e dos direitos prescritos em lei. Nesse caso, deve compreender que o sujeito a ser cobrado pela inadimplência é o próprio locador e não o locatário, ainda que não seja incomum ver esse encargo ser repassado ao locatário.

Há mais hipóteses, no entanto. Imagine-se uma quebra de contrato de locação. Algumas questões são fáceis de ser resolvida. Outras, contudo, demandam a participação de um advogado. Do mesmo modo, resolução de benfeitorias realizadas no imóvel ao fim do contrato de aluguel. Enfim, existem uma gama de possibilidades em que os advogados podem atuar.

Principais direitos do locatário ou inquilino

O inquilino, por exemplo, tem direito a um imóvel em estado que sirva ao uso a que se destina. É o que estabelece, assim, o art. 22 da Lei do Inquilinato. Do mesmo, o dispositivo estabelece que o locador deve garantir o uso pacífico do imóvel local e responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação.

Portanto, cabe ao locador ou proprietário arcar com os custos de problemas não decorrentes do uso do inquilino. Por exemplo, uma família aluga um apartamento e descobre problemas anteriores de infiltração. O locador é quem deve custear, dessa forma, os reparos. Quando os reparos forem urgentes e couberem ao locador, o locatário será obrigado a consenti-loa, mas alguns direitos lhe são resguardados. Assim, poderá pedir abatimento proporcional do aluguel quando durarem mais de 10 dias os reparos. E poderá, enfim, resilir o contrato quando perdurarem por mais de 30 dias

Como já mencionado, também é o locador quem deve arcar com as taxas de administração imobiliária. Dessa maneira, é um direito do locatário que esses valores não sejam considerados requisitos para a assinatura do contrato. E, se não estiver expresso em contrato, não cabe ao locatário o pagamento de impostos sobre o imóvel.

Obras e benfeitorias

No que às despesas extraordinárias do condomínio, como reformas e acréscimo que interessem à estrutura do imóvel, é deve do locador pagá-las. Nos casos, então, que o inquilino arcar com o valor, ele poderá reaver a importância paga. O art. 35 da Lei do Inquilinato dispõe, então, acerca da indenização pelas benfeitorias necessárias e dispõe:

Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

No que concerne às benfeitorias voluptuárias, ou seja, não necessárias, o locatário não será indenizado por elas. No entanto, poderá levantá-las, ao fim da locação, contanto que não afete a estrutura ou substância do imóvel.

Direito de Preferência

Por fim, não se pode esquecer do direito de preferência sobre a venda do imóvel, conforme o art. 27 da Lei do Inquilinato. No entanto, este caducará em 30 dias, caso não haja resposta. Preterido no seu direito, então, poderá, conforme o art. 33 da Lei do Inquilinato:

Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.

Parágrafo único. A averbação far  se  á à vista de qualquer das vias do contrato de locação desde que subscrito também por duas testemunhas.

Principais direitos do locador ou proprietário

O principal direito do locador, certamente, é receber pontualmente o valor da locação. E essa previsão é expressa no art. 23 da Lei do Inquilinato. Mas também seu direito reaver o imóvel ao término do contrato, no estado em que o locatário o recebeu, ressalvada as deteriorações normais de uso. Portanto, quando o locatário causar algum dano ao imóvel, ele próprio deverá arcar com os reparos para entregá-lo ao locador em conformidade à legislação.

Toda e qualquer reestruturação na forma do imóvel, ainda, devem ser comunicadas e autorizadas pelo locador. Afinal, o imóvel permanece como sua propriedade, embora a posse não seja direta.

A Lei do inquilinato ainda autoriza o locador a exigir como garantia do contrato de aluguel, conforme o art. 37 da Lei do Inquilinato:

  1. caução;
  2. fiança;
  3. seguro de fiança locatícia;
  4. cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

No entanto, é vedada a exigência de mais de uma dessas modalidades. Isto pdoerá configurar, dessa forma, contravenção penal, nos moldes do art. 43 da Lei do Inquilinato. E, não estando garantida a locação, o locatário terá direito a exigir o pagamento do aluguel e encargos até o 6º (sexto) dia útil do mês vincendo. Todavia, exceto nesse caso ou em contrato de temporada, a cobrança antecipada poderá configurar contravenção penal.

Os advogados, portanto, podem atuar na proteção dos direitos de cada uma das partes. E devem, também, estar cientes das penalidades criminais e civis previstas na legislação.

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