Usucapião extrajudicial: as inovações trazidas pelo Novo CPC

O Novo CPC criou, em 2015, mais uma alternativa que ajuda a reforçar a tendência de desjudicialização dos litígios no Brasil. Assim como já acontece com outros institutos, agora também é possível reconhecer a usucapião por meio da via extrajudicial. A usucapião extrajudicial para bens imóveis, portanto, se apresenta como mais uma forma de ampliar o âmbito de aplicação do instituto no país.

A possibilidade de se desjudicializar a usucapião caminha no mesmo sentido de outros procedimentos extrajudiciais já previstos no direito brasileiro. É o caso do divórcio e do inventário (Lei 11.441/07), da consignação em pagamento (art. 890 do CPC, com redação da Lei 8.951/94) e da retificação de registro imobiliário (Lei 10.931/04), por exemplo.

Ao regularizar a usucapião extrajudicial, o Novo CPC, em seu art. 1.071, altera diretamente a Lei de Registros Públicos (Lei 6.0165/73). Esta norma, por sua vez, foi acrescida do art. 216-A, que regula o procedimento do usucapião a ser requerido perante o oficial de registro de imóveis. 

Lei de Registros Públicos alterada pelo Novo CPC

É importante ressaltar, no entanto, que o usucapião extrajudicial de bens imóveis não criou o referido procedimento. Isso porque a Lei 11.977/2009 (que regula o programa Minha Casa, Minha Vida), já traz em seu bojo uma espécie de usucapião extrajudicial. Assim, o Novo CPC apenas deu uma amplitude maior ao tema em comento se revelando como uma (boa) opção para a sociedade em geral. Afinal, os procedimentos extrajudiciais sempre garantem ao cidadão uma resposta rápida na solução de demandas.

Nesse sentido, diz o art. 1.071 do Novo CPC:

Art. 1.071 O Capítulo III do Título V da Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), passa a vigorar acrescida do seguinte art. 216-A:



Art. 216-A Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com (…).

Além do caput e de seus incisos, o novo art. 216-A da Lei de Registros Públicos traz outros dez parágrafos que regulam o passo a passo de como deve funcionar o reconhecimento da usucapião extrajudicial no cartório de registro de imóveis.

Mas como tudo que é novo causa dúvidas, não seria diferente no presente caso envolvendo a usucapião extrajudicial. Sendo assim, este post irá responder as principais dúvidas acerca do tema.

Vamos a elas.

usucapião extrajudicial

1. A usucapião extrajudicial tornou-se via adequada para todos os tipos de usucapião?

Não. A alteração trazida pelo art. 1071, CPC aduz que

sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião (…). 

Ou seja, respeitando alguns requisitos, o pedido de reconhecimento extrajudicial é uma opção para o cidadão. Ao mesmo tempo, no entanto, ficam ressalvadas a via jurisdicional em todos os demais casos.

2. Onde o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião é feito?

Ainda segundo a letra da lei, o pedido será processado

diretamente perante o cartório de registro de imóveis da comarca onde estiver localizado o imóvel usucapiendo.

A previsão está no caput do art. 216-A do Lei de Registros Públicos, que foi acrescido pelo art. 1071 do Novo CPC.

3. Por se tratar de um procedimento extrajudicial, há necessidade de advogado?

Ainda que o pedido seja extrajudicial e realizado a requerimento do interessado, a lei obriga a presença da figura do advogado. O profissional será responsável por produzir a petição que será acostada a prova ora produzida, por exemplo. A previsão, mais uma vez, está no próprio caput do art. 216-A, onde lê-se que

a requerimento do interessado, representado por advogado (…).

4. Mesmo se houver litígio, é possível requerer a usucapião extrajudicial?

Não, para recorrer a esta opção, é necessário que a usucapião ocorra de forma consensual entre as partes. Portanto, elas não podem estar em litígio ou com conflito de interesses, por exemplo. A usucapião extrajudicial só pode ser requerida se ambos concordam com a transferência do imóvel.

5. Quais documentos são necessários para a propositura da usucapião extrajudicial?

A lista dos requisitos a serem preenchidos pelo requerente é taxativa. A previsão está nos incisos do art. 216-A da Lei de Registros Públicos, incluído por meio do Novo CPC. São eles:

Ata notarial

Segundo o dispositivo em questão, a ata notarial deve ser

lavrada pelo tabelião que ateste o tempo de posse do requerente e seus antecessores.

A ata notarial, portanto, é um instrumento público por meio do qual o tabelião atesta determinado fato que verificou como verdade por meio de seus próprios sentidos. A partir disso, ele faz a certificação por meio da narrativa fiel dos fatos, sem a interferência de opinião ou juízo de valor. Tal instituto está regulamentadopelo art. 384 do Novo CPC.

No entanto, é importante não confundir a ata notarial com o conceito de escritura pública. Afinal, há diferença entre os dois institutos. Na ata notarial, o tabelião ou quem o represente legalmente, se desloca até o local do imóvel e atesta os fatos ali presenciados por ele. Já na escritura pública, um terceiro que visualizou os fatos faz essa certificação para o tabelião, que colhe a manifestação e a formaliza.

Portanto, o primeiro requisito é um ato do próprio tabelião.

Planta e memorial descritivo

O requerente da usucapião por via extrajudicial deve apresentar ainda a planta e o memorial descritivo. Tais documentos, no entanto, só serão aceitos se forem assinados por:

  • profissional legalmente habilitado (ART);
  • titulares dos direitos registrados na matrícula do imóvel (aqueles á quem o imóvel pertence documentalmente);
  • titulares dos direitos registrados nas matrículas dos imóveis confrontantes, ou seja, os vizinhos.

No entanto, caso os profissionais responsáveis não queiram assinar a planta e o memorial descritivo, o cartório procederá à notificação dessas pessoas. Assim, elas terão que se manifestar em 15 dias, conforme o § 2º do art. 216-A.

Além disso, as Fazendas Públicas Federal, Estadual e Municipal também deverão ser notificadas. A ideia é que tais órgãos possam se manifestar a respeito do imóvel, se assim desejarem, dentro do prazo de 15 dias. O mesmo acontece com eventuais terceiros. A comunicação a eles, no entanto, é feito por meio da publicação de edital em jornal de grande circulação.

Assim, a manifestação de qualquer deles pode levar à existência de litígio sobre o imóvel em comento. O cartório, então, deverá remeter os autos para o juízo competente.

Certidões negativas

O requerente deve apresentar também certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente. Esses documentos servirão para comprovar que inexiste vínculo que possa comprometer a situação do imóvel em questão. Em outras palavras, é uma forma de demonstrar aquilo que o Código Civil prevê para o reconhecimento da usucapião: posse com natureza mansa e pacífica.

Documentos que comprovem a continuidade da posse

Será preciso apresentar ainda documentos que sejam capaz de demonstrar a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse do imóvel. Isso pode ser feito, por exemplo, com comprovantes de pagamento de impostos e taxas.

6. Se o cartório indeferir o pedido inicial, não será mais possível ingressar com ação judicial nesse sentido?

Como dito anteriormente, a via jurisdicional é ressalvada em todas as hipóteses. Portanto, nesse caso, o eventual indeferimento do pedido pelo cartório não impede o ajuizamento de ação judicial de usucapião.

Após esses esclarecimentos pode-se afirmar que o procedimento de usucapião extrajudicial está apto a assegurar uma excelente opção para os cidadãos. E o principal motivo para isso é a garantia de uma solução mais rápida e eficiente na regularização fundiária.

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6 Comentários

  1. Avatar

    Bom dia!
    Gostaria de saber qual é a área limite para usucapião de imóvel urbano.

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    1. Avatar

      Tanto o artigo 1.240 quanto o artigo 1.240-A, ambos do Código Civil, estabelecem hipóteses de usucapião em áreas urbanas de até 250 m²

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  2. Avatar

    Excelente Artigo! Importante lembrar que o usucapião por abandono de lar conjugal, requisito do ‘abandono do lar’ deve ser interpretado na ótica do instituto da usucapião familiar como abandono voluntário da posse do imóvel, somando à ausência da tutela da família, não importando em averiguação da culpa pelo fim do casamento ou união estável.

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    1. Avatar

      Boa tarde, Gabriel.

      Novamente, agradeço pela sua contribuição. De fato, a culpa não mais é requerida na averiguação, tendo decaído o instituto da separação de fato (há somente o divórcio), embora o código ainda apresente esses dois conceitos. Assim, o abandono é identificado como a saída voluntária do lar, independentemente de “culpa”.

      Abraços!

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